08/09/2023, 08:48 0

Người mua dễ bị mất tiền oan vào các chung cư cao cấp tự phong

Nhiều chung cư được đánh dấu là cao cấp với mức giá rất cao, tuy nhiên, việc xác định phân hạng này chủ yếu do chủ đầu tư tự quyết định.

Nhiều chung cư cao cấp tự phong xuất hiện

Hầu hết chung cư đang được gọi cao cấp là "tự phong", bởi tính đến cuối năm 2022, cả nước mới có 7 chung cư được phân hạng theo quy định, Ủy ban Pháp luật cho biết.

Theo báo cáo giám sát "Thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" của Ủy ban Pháp luật mới đây, các địa phương thuộc phạm vi giám sát đều không có chung cư nào thực hiện phân hạng và được công nhận hạng.

Kênh đầu tư bất động sản tăng ưu đãi bán nhà để thoát hàng

Tính đến ngày 30/11/2022, cả nước mới có 7 nhà chung cư được phân hạng ở ba tỉnh Thái Nguyên (3), Hà Tĩnh (3) và An Giang (1), còn lại đều không thực hiện phân hạng hoặc được công nhận phân hạng theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Trong khi đó, theo Ủy ban Pháp luật, nhiều chủ đầu tư không thực hiện phân hạng theo quy định mà "tự phong hạng" cho dự án bằng những tên gọi gây nhầm lẫn cho khách hàng như chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài.

Báo cáo giám sát của Ủy ban Pháp luật không lý giải vì sao sau 9 năm thực hiện Luật Nhà ở mới có 7 chung cư được phân hạng. Tuy nhiên, theo Thông tư 31/2016 của Bộ Xây dựng, việc phân nhà chung cư thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường. Sở Xây dựng các tỉnh, thành được giao công nhận hạng chung cư trên địa bàn theo đề nghị của tổ chức, cá nhân.

Thứ tự phân hạng theo các cấp A (cao nhất), B và C (thấp nhất) dựa trên bốn nhóm tiêu chí gồm quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng, quản lý, vận hành.

Trong đó, chung cư hạng A phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí cụ thể theo thông tư hướng dẫn.

Người mua nhà nhầm lẫn bơi danh tự xưng này

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ chung cư ở các thành phố lớn trong quý II/2023 tiếp tục ghi nhận ở ngưỡng cao do các dự án mới mở bán chủ yếu là dự án cao cấp.

Các dự án có giá trung bình 52 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, tăng 1,46% so với quý trước. Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư trung bình 67 triệu đồng/m2, giảm 4,6% so với quý trước. Thị trường hầu như không có căn hộ bình dân, giá dưới 25 triệu đồng/m2. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019.

Tương tự, theo báo cáo của CBRE, 6 tháng năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở tại Hà Nội có khoảng 3.926 căn hộ, đáng lưu ý, toàn bộ nguồn cung mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp, trong đó lượng căn hộ cao cấp chiếm 51%.

Nhìn vào số liệu trên có thể thấy các chủ đầu tư ngày càng phát triển các phân khúc chung cư cao cấp.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia bất động sản, bên cạnh các dự án thực sự cao cấp, không ít chủ đầu tư khi mở bán căn hộ đã tự gắn cho dự án của mình danh hiệu "cao cấp", "siêu sang" để thu hút khách hàng và nâng giá cao hơn chất lượng thực tế. Không ít dự án khiến người mua thất vọng vì nhầm tưởng.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, ở nhiều nước không có khái niệm chung cư cao cấp. Bởi lẽ, ở nhà chung cư, người dân buộc phải tuân theo những quy định chung và chịu sự ảnh hưởng của các hộ gia đình xung quanh.

“Ví dụ như nhà bên cạnh sửa chữa thì các hộ khác phải chấp nhận chịu bụi bẩn cũng như ồn ào. Vì vậy, ở nhà chung cư là chấp nhận những sự bất tiện nhất định”, ông Võ nói.

Theo ông Võ, nhiều chủ đầu tư chỉ đang tự vẽ và tự gắn mác “cao cấp” vào để thu hút người tiêu dùng và lợi dụng đẩy giá lên. Có chung cư gắn mác cao cấp nhưng chỉ là có mặt bằng rộng, không khí thoáng, ánh sáng tốt, địa điểm tốt. Đây thực chất chỉ là một “chiêu” quảng cáo.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cũng đã có văn bản gửi các cơ quan chức năng liên quan đến việc này . Theo đó, Chủ tịch HoREA cho biết, thị trường bất động sản đã xuất hiện tràn lan danh xưng chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang, gắn với các cụm từ nước ngoài như "Luxury", "Premier", "Hi-end", "Royal"…

Đây chỉ là một thủ thuật câu khách, quảng bá sản phẩm của chủ đầu tư. Trong khi trên thực tế, chỉ có một số dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp, hoặc đạt chuẩn khu đô thị kiểu mẫu.

Thậm chí, không ít dự án bất động sản, chung cư cao tầng, căn hộ được chủ đầu tư gắn mác dự án cao cấp, căn hộ hạng sang trong khi chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận.

Trong 10 năm qua, Bộ Xây dựng đã có 2 thông tư về phân hạng nhà chung cư. Mặc dù đã có quy định việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư, song đến nay hiếm có chủ đầu tư dự án hoặc ban quản trị nhà chung cư nào lập hồ sơ đề xuất phân hạng nhà chung cư.

Bởi vậy, rất cần xem xét lại tính thiết thực của các văn bản pháp luật vì chưa đáp ứng được thực tế, đòi hỏi của thị trường bất động sản và người tiêu dùng về sự minh bạch, trung thực và cạnh tranh lành mạnh.

Bên cạnh đó, HoREA cũng chỉ ra một bất cập là việc phân hạng chung cư sẽ minh bạch trong trường hợp dự án đã xây dựng xong vì khi đó đã có căn hộ thực tế, người mua nhà khó bị lừa. Nhưng đối với căn hộ hình thành trong tương lai được quảng cáo dưới mác chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, người mua nhà rất dễ mua nhầm sản phẩm không đúng như quảng cáo.

Vì vậy, HoREA đề xuất cần sửa đổi theo hướng sau khi chung cư đã hoàn thành xây dựng và nghiệm thu mới công nhận hạng nhà chung cư cao cấp để đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà.

Mua nhà đất tại khu vực nào có khả năng sinh lời cao hiện nay?

Các dự án nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được quảng cáo, tiếp thị để huy động vốn với danh xưng dự án chung cư cao cấp trong trường hợp đã có văn bản công nhận đạt tiêu chí này do Sở Xây dựng cấp.

Thực tế nhiều trường hợp nhà đầu tư không thực hiện việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư theo quy định mà tự “phong hạng” cho chung cư do mình đầu tư xây dựng bằng những tên gọi gây nhầm lẫn cho người mua, thuê căn hộ chung cư như chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài.

Theo các chuyên gia bất động sản, hiện nay có rất nhiều chung cư được quảng cáo là cao cấp với mức giá trên trời, người mua cần cân nhắc nhiều yếu tố thay vì chỉ tin vào việc gắn mác chung cư cao cấp.

Thứ nhất, dự án phải có vị trí tại các quận trung tâm của các thành phố lớn, giao thông kết nối thuận tiện với các tuyến đường lớn, trọng điểm.

Thứ hai, dự án phải có hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích dịch vụ đồng bộ hiện đại, chất lượng quản lý vận hành đẳng cấp được thực hiện bởi các thương hiệu quản lý tầm cỡ thế giới.

Thứ ba, dự án được đầu tư và phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.