Người mua có tâm lý săn hàng bất động sản trước thềm Luật mới có hiệu lực

Người mua cho rằng khi Luật mới có hiệu lực thì các quy định sẽ siết chặt các hoạt động, các điều kiện của chủ đầu tư thì sẽ làm cho chi phí đầu vào và giá thành sản phẩm sẽ tăng hoặc ít nhất không giảm. 

Giá tăng và nguồn cung cạn hẹp

Trong buổi chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Duy Hà, Giám đốc đào tạo và phát triển dự án của Thang Long Real Group cho hay, khoảng một tuần trở lại đây lượng khách quan tâm căn hộ FIATO Uptown (quậnThủ Đức cũ) tăng vọt so với trước đó, đặc biệt sau thông tin 3 Luật sửa đổi có hiệu lực từ 1/8.

Vị này cho biết, trước đó lượt khách quan tâm không đồng đều. Bên cạnh thông tin Luật có hiệu lực sớm thì loạt thông tin tích cực từ hạ tầng giao thông đang triển khai tại khu vực như khép kín vành đai 2, lãi suất còn ở mức dễ chịu…cũng đã tác động đến tâm lý người mua nhà. Nhiều người đặt niềm tin vào chuyển biến tích cực của thị trường trong 6 tháng cuối năm nay. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ mới ra thị trường sẽ tiếp tục khan hiếm do những quy định khắt khe hơn trong Luật đối với các chủ đầu tư.

“Luật mới sẽ bỏ khái niệm khung giá để chuyển qua bảng giá đất. Bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm theo giá thị trường. Cùng những quy định siết chặt hơn với các chủ đầu tư khiến chi phí phát triển dự án tăng lên, nguồn cung hạn hẹp, kéo theo giá bán bất động sản dự báo tăng mạnh trong tương lai. Gần đây, thị trường đã xuất hiện động thái người mua tranh thủ “xuống tiền” trước khi mặt bằng giá có thể thay đổi mạnh kể từ thời điểm 1/8”, vị này nhấn mạnh.

Thị trường nói chung được kỳ vọng tiếp tục diễn biến tích cực trong thời gian tới, đặc biệt Chính phủ đang ráo riết ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật mới về bất động sản, tăng cường giám sát và kiểm soát thị trường, đồng thời kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch và cởi mở.

Về trung, dài hạn, khi các bên đã có sự thích nghi và điều chỉnh hợp lý, bao gồm việc chủ đầu tư có sự chuẩn bị tốt, điều kiện kinh doanh mới trở thành điều kiện mặc định, quyền lợi của khách hàng được bảo đảm nhiều hơn.

"Ít nhiều nhà đầu tư sẽ có tâm lý săn hàng trước thềm luật mới hiệu lực. Tuy nhiên về quan điểm cá nhân, nếu là tôi thì tôi sẽ chọn mua bất động sản sau khi các luật có hiệu lực. Nếu có các vấn đề phát sinh thì chủ đầu tư và đơn vị môi giới sẽ có cơ sở đưa ra giải pháp tháo gỡ. Sau khi các luật có hiệu lực, chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng, dẫn đến giá thành sản phẩm sẽ tăng hoặc ít nhất không giảm", ông Tiến nói.

Bù lại về giấy tờ pháp lý được hoàn thiện chỉnh chu hơn

Cũng chia sẻ trong sự kiện mới đây, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – bất động sản Dat Xanh Services cho rằng, Luật mới đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính đủ mạnh để hoàn chỉnh pháp lý dự án trước khi đáp ứng điều kiện để ký hợp đồng mua bán. Ngoài ra, các quy định về đấu thầu, đặt cọc…cũng chặt chẽ hơn. Theo đó, những dự án hiện hữu có thể chào bán ở giai đoạn này sẽ có lợi thế tốt hơn.

Ông Tiến cho rằng, thị trường đã xuất hiện tình trạng “săn” bất động sản trước thềm các Luật có hiệu lực và trước khi mặt bằng lãi suất có dấu hiệu tăng. Đây là tâm lý dễ hiểu của người mua. Tuy nhiên, sự thanh lọc của thị trường trong giai đoạn tới sẽ mạnh mẽ hơn. Cơ hội chỉ dành cho các chủ đầu tư đủ năng lực tài chính để triển khai các dự án ra thị trường, đồng nghĩa các Luật sẽ bảo vệ, tăng cường quyền và lợi ích của người mua nhà.

Ghi nhận cho thấy, hiện thị trường bất động sản Tp.HCM vẫn chưa có tiến triển về nguồn cung. Tại khu vực phía Đông Tp.HCM vốn là nơi dồi dào nguồn cung căn hộ nhất so với các khu vực khác cũng khá im lìm. Một số dự án hoàn chỉnh pháp lý bung thị trường ở giai đoạn này nhận được sự quan tâm khá tốt là do khan cung và giá còn ở ngưỡng hợp lý. Ngay cả nguồn hàng tồn đọng lại trong dự án cũ hiện sức cầu đã tích cực hơn.

Một số khu vực dân cư hiện hữu đông đúc như quận Thủ Đức (cũ), quận Bình Thạnh, các dự án căn hộ diện tích lớn (từ 80-115m2) ghi nhận giao dịch trở lại. Chẳng hạn, dự án FIATO Uptown là nguồn cung căn hộ cao cấp giá hợp lý hiếm hoi tại khu vực quận Thủ Đức cũ (nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) đang rục rịch thị trường. Các căn hộ tại đây có diện tích rộng, không gian thoáng, liền kề đường Vành đai 2, tiếp nối với đại lộ Phạm Văn Đồng, Võ Văn Ngân, Quốc lộ 1A. Nhu cầu mua đa dạng, đặc biệt đến từ khách mua ở thực đang thuê nhà ở khu vực quận trung tâm như quận 1, quận 3 muốn tìm không gian tốt hơn, tiện di chuyển nhưng có giá hợp lý hơn khu trung tâm. 

Theo quan điểm của ông Nguyễn Duy Khánh, Tổng giám đốc CTCP DXMD Việt Nam, "với lãi suất tiền gửi như hiện tại, bất động sản vẫn là kênh đầu tư nhưng thiên hướng tích lũy tài sản thay vì lướt sóng, tức là nhà đầu tư lời ngay sau khi mua như thời kỳ phát triển nóng. Chu kỳ bất động sản chỉ vừa mới bắt đầu, có thể phát triển tiếp hay không phụ thuộc rất nhiều vào nguồn cung sản phẩm trong thời gian tới.

Hiện nay, ranh giới dự án có pháp lý hoàn chỉnh hay không rất mong manh. Những dự án được duyệt pháp lý hiện nay rất hạn chế. Các chủ đầu tư triển khai, bán sản phẩm như thế nào phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, nhất là các luật mới sắp có hiệu lực vào đầu tháng 8.

Thêm vào đó, mấy năm vừa qua có rất nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc bàn giao nhà cũng như sổ đỏ, dẫn đến hệ lụy khách hàng mất niềm tin. Tôi nghĩ thị trường bất động sản không phát triển nhanh trở lại mà phải chậm hơn các giai đoạn trước đây”.

Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2024 và Luật các tổ chức tín dụng 2024, góp phần hoàn thiện bộ khung thể chế cho ngành bất động sản. Theo đó, 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến trước đó.

Hai khoản của Điều 200 và Điều 210 của Luật Các tổ chức tín dụng cũng được đề nghị có hiệu lực sớm từ 1/8 để đảm bảo tính đồng bộ, đồng thời, ban hành các Văn bản, Nghị định hướng dẫn thi hành các bộ Luật mới.