29/02/2024, 16:53 0

Người có nhu cầu ở thực nên mua nhà trước hay sau các Luật mới có hiệu lực?

Chuyên gia khuyến nghị người mua căn hộ sơ cấp nên đợi đến sau năm 2025 để đánh giá tác động của 3 luật mới về bất động sản. Trong khi đó, nhà đầu tư có thể xem xét mua từ bây giờ để tận dụng cơ hội trước khi thị trường thay đổi.

Người ở thực nên đợi đến năm 2025 để mua nhà

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định sau ngày 1/1/2025, khi ba bộ luật lớn liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai (sửa đổi) cùng lúc có hiệu lực sẽ tác động rất lớn và liên quan đến nhiều đối tượng tham gia thị trường.

"Các luật mới này đều đảm bảo tối đa quyền lợi của người mua, bên cạnh lợi ích hài hòa với Nhà nước và doanh nghiệp", ông nhấn mạnh.

Thị trường nhà đất khu Tây TP.HCM đáp ứng tốt nhu cầu ở thực của người dân — Thị trường BĐS TP.HCM

Do vậy, đối với những người có nhu cầu mua chung cư để ở, ông Tuấn cho rằng nên mua nhà khi cả 3 luật đã được thực thi.

Cụ thể, trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Thực tế, quy định này đã có trong luật hiện hành. Tuy nhiên quá trình triển khai, một số chủ đầu tư vẫn có các chiêu lách luật, thu tiền khi chưa đủ điều kiện hoặc sử dụng tiền thu từ khách hàng sai mục đích.

"Luật mới quy định chặt chẽ hơn, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai hơn. Như vậy, từ 2025 trở đi, các chủ đầu tư phải chuẩn bị kỹ hơn về tài chính trước khi mở bán", ông khẳng định.

Tuy nhiên, ông lưu ý rằng cũng bởi vậy nên giá căn hộ sẽ tăng lên, vì nếu chủ đầu tư không huy động vốn từ khách hàng, họ buộc phải dùng đòn bẩy nhiều hơn.

Bên cạnh đó, khi Luật Đất đai (sửa đổi) được áp dụng, giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường và bảng giá đất cũng được điều chỉnh hàng năm. Điều này kéo theo các chi phí liên quan đến việc xây dựng dự án sẽ tăng lên.

"Toàn bộ chi phí phát sinh thêm sẽ được đẩy vào giá căn hộ, nên giá chắc chắn sẽ tăng. Nhưng bù lại, những quy định này sẽ đảm bảo được những người mua nhà chắc chắn có nhà và tất cả dự án bán sau năm 2025 đều đảm bảo về mặt pháp lý", ông Tuấn nhận định.

Kể cả với những người muốn mua nhà ở xã hội, vị chuyên gia tại Batdongsan cho rằng cũng nên đợi sang năm 2025.

"Luật Nhà ở (sửa đổi) đã mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội hơn, chẳng hạn như bỏ điều kiện cư trú với người mua nhà ở xã hội và phần thu nhập của người mua đã có thể điều chỉnh, nên rào cản đối với người mua nhà ở xã hội khi đó sẽ dần thu hẹp lại, giúp người dân dễ dàng tiếp cận với nhà ở xã hội hơn", ông Tuấn nói thêm.

Bên cạnh đó, ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) còn nhấn mạnh một điểm đáng chú ý là Luật Đất đai (sửa đổi) lần này bổ sung quy định về việc xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp sẽ được miễn, giảm tiền thuê đất.

"Quy định này khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà lưu trú, nhà ở xã hội đảm bảo chỗ ở cho người lao động, đáp ứng về nhu cầu ở thực của người dân ngày một cao", ông chia sẻ.

Nhà đầu tư nên mua nhà từ bây giờ

Ngược lại, với những người mua để đầu tư, ông Tuấn cho rằng có thể mua căn hộ từ năm nay, bởi sau ngày 1/1/2025, khả năng cao thị trường bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới.

"Nhà đầu tư có thể tận dụng thời điểm hiện tại khi thị trường chưa có sự biến động, nhà đất đang gặp khó nên còn khá hấp dẫn để có thể tính chuyện tích lũy tài sản, đầu tư lâu dài chờ tăng giá sau này", ông nhấn mạnh.

Đặc biệt, trong năm nay, các chủ đầu tư sẽ đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường để tranh thủ thu tiền dần cho năm 2025, trước khi các quy định mới trở nên chặt chẽ hơn.

Qua trao đổi với các chủ đầu tư, ông Tuấn ước tính TP.HCM sẽ có khoảng 14.000-16.000 căn hộ mới ra mắt trong năm nay. Ở Bình Dương có một số dự án đã tổ chức kickoff, dự kiến có khoảng 12.000 căn được đẩy ra thị trường.

Chung cư là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản những tháng cuối năm

Tương tự, ông Trần Văn Bình cũng cho rằng tần suất ra mắt nguồn cung mới trong năm nay sẽ đều đặn và dày hơn so với năm ngoái. Bên cạnh các chủ đầu tư lớn, sẽ có thêm nguồn cung từ các chủ đầu tư mới chào sân.

"Nếu các thủ tục pháp lý được hoàn thiện đúng tiến độ, dự án không bị tạm dừng do chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, dự kiến thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 15.000 căn hộ và sản phẩm thấp tầng", ông Bình dự báo.

Theo ông, các dự án Luật như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và mới nhất là Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tác động trực tiếp với việc phát triển của thị trường bất động sản. Nhờ đó, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội được rút ngắn, sớm bước sang giai đoạn bình thường mới.

Song những Luật này đến đầu năm 2025 mới có hiệu lực, đồng nghĩa với việc một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài. Do vậy, cả hai chuyên gia đều cho rằng thị trường bất động sản sẽ khởi sắc dần nhưng chưa thể hồi phục ngay được.

"Thị trường sẽ có độ trễ khoảng 8-12 tháng để Luật được được thẩm thấu và thực thi. Đó cũng là lý do Quốc hội thông qua sớm, để từ đây đến năm 2025, các bên tham gia thị trường cùng thảo luận, lĩnh hội và chuẩn bị áp dụng", ông Tuấn lý giải.