Mẹo để nhận biết dự án nào nên đầu tư vào

Trong việc đầu tư bất động sản, tuân thủ các nguyên tắc tối thiểu là cần thiết để tránh sai sót. Bà Bùi Thị Hương, Trưởng phòng Dự án chiến lược tại Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, đã cung cấp những lời khuyên hữu ích về hai khía cạnh quan trọng: nhận diện dự án để đầu tư và tư vấn pháp lý.

Những yếu tố cần lưu ý khi đầu tư BĐS

Khi bắt đầu tìm kiếm một dự án để đầu tư, bà Hương cho rằng cần tìm hiểu sâu về thông tin và năng lực của chủ đầu tư. Việc tìm hiểu sâu chú trọng vào các vấn đề như lịch sử các dự án đã hoàn thành; trách nhiệm quản lý, vận hành các tòa nhà sau khi bàn giao (quan hệ với cư dân); năng lực tài chính thời điểm hiện tại; phương thức bán hàng rõ ràng, có nhiều chính sách hỗ trợ…

Ngoài thông tin chủ đầu tư, nhà đầu tư/người mua ở thực cũng nên kiểm tra thêm thông tin về nhà thầu, đơn vị thiết kế, đơn vị giám sát và quản lý… Dự án bất động sản phải có vị trí tốt, đảm bảo hạ tầng xã hội và tiện ích cho những nhu cầu cơ bản và sáng tạo của cư dân đô thị. Người mua cần quan sát lượng giao thông giờ cao điểm để đánh giá mức độ hoàn thiện về cơ sở hạ tầng và kết nối của dự án. Người mua đầu tư bất động sản cũng nên ưu tiên lựa chọn các dự án phù hợp với nhu cầu, đáp ứng được nhu cầu sống hiện đại trong các khu đô thị mới (ví dụ như các dự án chung cư khu Đông Hà Nội, khu Tây Hà Nội) để có thanh khoản tốt. Các dự án được ứng dụng công nghệ thông minh và thiết kế xanh là một lựa chọn tốt cho không gian sống.

Về tiện ích nội khu, các thông tin về trường học, thiết chế văn hóa, y tế, siêu thị, hay các thông số kỹ thuật như thiết kế và mật độ căn hộ, số thang máy, thang thoát hiểm, hệ thống phòng cháy chữa cháy; camera an ninh… đóng vai trò quan trọng. Bên cạnh đó, người mua phải nghiên cứu kỹ khu vực gửi xe trên các tiêu chí: diện tích, số lượng, mức phí. Đơn cử, theo quy định ban hành từ năm 2013 của Bộ Xây dựng, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ thì đơn vị phát triển dự án/ chủ đầu tư phải dành 20m2 diện tích làm chỗ đậu xe, diện tích này bao gồm cả lối đi. Khách hàng có thể nhận diện những thông tin trên thông qua khảo sát, lấy ý kiến ngẫu nhiên một số cư dân đang sinh sống tại khu đô thị hoặc thông qua các kênh thông tin khác như cộng đồng mạng xã hội của khu đô thị, khu nhà ở.

Một dự án chuẩn có pháp lý như thế nào?

Về pháp lý của một dự án bất động sản, bà Hương cho biết một dự án bất động sản chuẩn chỉnh cần có đẩy đủ các giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng dự án, Chứng nhận hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất, Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, với từng loại hình, phân khúc bất động sản sẽ có những điểm khác biệt riêng về luật. Đơn cử, với chung cư, tòa nhà hỗn hợp hình thành trong tương lai có mục đích để ở thì ngoài biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án, dự án cần phải có giấy chứng nhận bảo lãnh của ngân hàng. Giấy chứng nhận này có ý nghĩa giúp đảm bảo các nghĩa vụ tài chính với dự án của chủ đầu tư. ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm này với khách mua nếu có rủi ro xảy ra với chủ đầu tư, Bên cạnh đó, dự án chuẩn chỉnh phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đối với các căn hộ đã bàn giao).

Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Ngoài hồ sơ pháp lý của dự án, khách hàng cần xem kỹ hợp đồng. Tiếp tục lấy ví dụ với trường hợp mua bán chung cư, bà Hương cho biết việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo các mẫu quy định. Trước khi đặt bút ký hợp đồng, người mua cần kiểm tra kỹ một số thông tin sau trong hợp đồng:

Cũng theo bà Hương, về tiến độ thanh toán thì quy định về tiến độ thanh toán được đặt ra trong trường hợp mua theo diện trả chậm, trả dần và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán theo quy định tại Điều 125 Luật Nhà ở. Đi cùng với tiến độ thanh toán là quyền và nghĩa vụ của các bên – điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng khi một trong hai bên không thực hiện theo đúng thoả thuận. Ngoài ra, các dự án thường có Phí dịch vụ như phí bảo trì, phí mua chỗ để xe, phí dịch vụ quản lý vận hành… Do đó, khi ký hợp đồng, người mua cần xem xét cẩn thận các khoản phí này để trong quá trình ở sẽ đóng theo đúng hợp đồng đã thoả thuận… Khách hàng và nhà đầu tư nên tham khảo tư vấn của luật sư uy tín trước khi đưa ra quyết định.