11/06/2025, 14:04 0

Mặt trái của thị trường căn hộ TP.HCM

Theo chuyên gia, phần lớn hàng tồn kho là những căn hộ có giá bán đã bị đẩy lên quá cao, vượt ngoài khả năng chi trả của người mua thực và không còn hấp dẫn với nhà đầu tư. Báo cáo quý I/2025 của Savills cho biết TP.HCM có tổng cộng 5.000 căn hộ sơ cấp, gồm 800 căn mở bán mới và hơn 4.200 căn còn lại từ các đợt trước, giảm 24% so với quý trước nhưng tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tồn kho tăng cao - nghịch lý giữa giá và sức mua

Theo các chuyên gia, phần lớn lượng hàng tồn kho hiện nay trên thị trường căn hộ TP.HCM đến từ những sản phẩm đã bị đẩy giá quá cao, vượt khả năng chi trả của người mua ở thực và không còn phù hợp với kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư.

Báo cáo quý I/2025 của Savills cho thấy TP.HCM chỉ có 800 căn hộ mở bán mới, trong khi lượng hàng tồn từ các đợt trước lên đến hơn 4.200 căn, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.000 căn. Dù giảm 24% theo quý, con số này vẫn cao hơn 2% so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, chỉ có khoảng 1.400 căn hộ được giao dịch trong quý, tương đương tỷ lệ hấp thụ 28%. Đáng chú ý, hàng tồn kho tiếp tục "ế" khách với tỷ lệ hấp thụ chỉ 23%, trong khi căn hộ mở bán mới ghi nhận mức tiêu thụ trên 61%.

Nhà thứ cấp ở TP.HCM hút mạnh dòng tiền — Thị trường căn hộ TP.HCM

Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở phân khúc nhà liền thổ. Trong quý I, TP.HCM có 698 căn nhà liền thổ trong nguồn cung sơ cấp, nhưng chỉ 89 căn là hàng mở bán mới, còn lại là hàng tồn kho. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 10%, với phần lớn giao dịch tập trung vào các sản phẩm mới.

Dữ liệu từ Knight Frank Việt Nam cũng phản ánh xu hướng này. Trong 3 tháng đầu năm, thị trường TP.HCM ghi nhận 4.200 căn hộ sơ cấp, trong đó chỉ có 619 căn là nguồn cung mới. Lượng giao dịch đạt 689 căn, với 80% đến từ các dự án mới, trong khi rổ hàng cũ chỉ tiêu thụ được 11%.

Vì sao hàng tồn kho "ế" khách?

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết tính đến cuối quý I/2025, cả nước còn tồn hơn 23.400 sản phẩm bất động sản, trong đó có hơn 2.300 căn hộ chung cư, gần 9.400 nhà ở riêng lẻ và gần 11.700 nền đất. Dù tổng lượng tồn kho giảm so với quý IV/2024, nhưng sự cải thiện không đồng đều: tồn kho căn hộ và đất nền tăng gấp đôi, trong khi nhà ở riêng lẻ giảm.

Ông Lê Quốc Kiên – chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản – lý giải: hàng tồn kho "ế" khách là hệ quả từ những giai đoạn thị trường trầm lắng 2020–2023. Khi đó, người mua chủ yếu giữ tiền mặt vì lo ngại rủi ro kinh tế, còn các chủ đầu tư cũng không đẩy mạnh bán hàng do chi phí cao và thanh khoản thấp, khiến lượng hàng tồn bị “treo” kéo dài.

Đến năm 2024, khi thị trường phục hồi, các chủ đầu tư quay lại chiến lược mở bán với giá tăng khoảng 20% so với giai đoạn trước, nhằm bù đắp chi phí đầu vào và bảo toàn biên lợi nhuận. Tuy nhiên, việc neo giá cao lại khiến những sản phẩm đã hoàn thiện trở nên kém hấp dẫn so với các dự án mới có thiết kế hiện đại, chính sách thanh toán linh hoạt.

Bất động sản đang đối mặt với gì và cần làm gì để phục hồi?

Thực tế, người mua đầu tư thường chỉ tham gia giai đoạn đầu dự án để hưởng giá thấp, dễ ra hàng. Khi giá tăng, sức hút đối với nhóm này giảm dần, trong khi người mua ở thực lại dè dặt vì giá căn hộ phổ biến đã vượt quá tầm với: căn 50m² hiện có giá gần 3 tỷ đồng (tức khoảng 55 triệu/m²). Trong khi đó, cầu thực lại chủ yếu ở phân khúc dưới 2 tỷ đồng, tạo nên sự lệch pha rõ rệt giữa cung và cầu.

Ngoài ra, nhiều dự án cũ có vị trí, tầng, hướng hoặc diện tích kém hấp dẫn, lại không theo kịp xu hướng mới về tiện ích và thiết kế. Một số chủ đầu tư còn "neo" giá cao hơn giá trị thực, kỳ vọng thị trường thiếu hàng sẽ tự điều chỉnh, nhưng thực tế lại khiến người mua mất niềm tin.

Tất cả những yếu tố trên khiến hàng tồn kho tiếp tục ứ đọng, dù thị trường đã bước qua giai đoạn “đóng băng” và đang dần hồi phục.