22/09/2023, 11:36 0

Mặt bằng giá nhà ở chưa phù hợp với thu nhập của người lao động

Thị trường bất động sản tiếp tục chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở trung và cao cấp, đồng thời còn thiếu sản phẩm bất động sản bình dân và giá cả vẫn chưa phù hợp với thu nhập của đa số người dân.

Số lượng dự án nhà ở giá bình dân triển khai rất hạn chế

Nhận định này được Ủy ban Kinh tế - cơ quan thẩm tra của Quốc hội - đưa ra khi thẩm tra việc thực hiện một số nghị quyết giám sát, chất vấn từ đầu nhiệm kỳ trong lĩnh vực xây dựng.

Theo cơ quan này, phân khúc nhà ở giá bình dân vừa qua rất thiếu. Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy cơ cấu sản phẩm bất động sản bình dân giảm dần từ 20% năm 2019 xuống dưới 5% vào 2022. Tức trên thị trường chủ yếu là phân khúc nhà ở trung - cao cấp, thiếu nhà ở cho người thu nhập thấp. Số lượng dự án nhà ở giá bình dân triển khai rất hạn chế.

Vực dậy thị trường bằng cách sắp xếp lại nguồn vốn

Nhu cầu sở hữu nhà của người dân lớn và tương lai tiếp tục tăng, tuy nhiên nguồn cung chưa đáp ứng và giá nhiều phân khúc chưa phù hợp thu nhập, Ủy ban Kinh tế nhận định.

Việc cần tìm điểm cân bằng giữa các phân khúc trên thị trường bất động sản từng được Thủ tướng Phạm Minh Chính đặt vấn đề tại hội nghị tháo gỡ, thúc đẩy thị trường này hồi đầu năm. Ông yêu cầu các bộ, ngành phân tích xem liệu giá bất động sản đã phù hợp với thu nhập hay chưa, có tình trạng lệch pha cung cầu nhà đất hay không và cần cơ cấu lại các phân khúc trong thị trường này.

Báo cáo gửi đến Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ cho hay đã ban hành nhiều nghị quyết, đưa ra nhiều giải pháp để tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở xã hội phát triển an toàn, bền vững.

Từ đầu nhiệm kỳ đến tháng 6, cả nước đã hoàn thành 41 dự án khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

Ủy ban Kinh tế đồng tình nhiều động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được các cấp, ngành triển khai, tuy nhiên các doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó khăn do thiếu vốn, giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng cao, không bán được sản phẩm... Thực tế này khiến không ít đơn vị phải thu hẹp các dự án đầu tư, cắt giảm nhân sự.

Doanh nghiệp bất động sản gặp khó kéo theo khó khăn của các đơn vị vệ tinh như nhà thầu, cung ứng vật liệu xây dựng... "Vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản chưa thể giải quyết trong ngắn hạn, có thể kéo dài nhiều năm", Ủy ban Kinh tế nhìn nhận.

Do đó, Thường trực cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ đánh giá cụ thể hơn hiệu quả của các chính sách hỗ trợ, làm rõ các khó khăn về đối tượng thụ hưởng, thủ tục giải ngân các gói tín dụng. Việc sửa các quy định pháp lý để gỡ vướng cho bất động sản như Luật Kinh doanh bất động sản; Đất đai và Nhà ở cần được đẩy nhanh.

Tính đến hết tháng 6, gói hỗ trợ cho vay mua, thuê nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giải ngân trên 6.200 tỷ đồng cho 15.000 khách hàng. 24 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ đủ điều kiện, quy mô 20.188 căn hộ, tổng mức đầu tư 19.014 tỷ đồng và nhu cầu vay vốn theo đề xuất của các địa phương khoảng 7.516 tỷ đồng.

Ngân hàng Nhà nước cũng đang thúc đẩy cho vay tín dụng với các doanh nghiệp bất động sản, tiếp tục giảm lãi suất vay, nhưng Ủy ban Kinh tế lưu ý, cần biện pháp kiểm soát huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản, tránh đầu cơ, tháo túng, thổi giá.

Cùng đó, Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ rà soát, đánh giá khả năng thanh toán, chi trả của các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có nhóm doanh nghiệp bất động sản, nhất là các trái phiếu đến hạn thanh toán năm 2023.

Vốn tín dụng cho doanh nghiệp đang "bị động"

Chia sẻ tại Hội thảo "Bất động sản phía Nam” diễn ra mới đây, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính ngân hàng nhận định, tình hình vốn tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản cũng đang rơi vào bế tắc.

Cụ thể, ông Hiếu đánh giá ngân hàng đang ế vốn nhưng doanh nghiệp lại thiếu vốn bởi một trong những nguyên nhân là rủi ro của nền kinh tế đang tăng lên và rủi ro từ phía khách hàng của các ngân hàng cũng tăng lên.

Chuyên gia cho biết, tình hình vốn tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản cũng đang rơi vào bế tắc. Bởi ngân hàng sợ rủi ro, còn tài sản bất động sản thì không còn đủ giá trị để thế chấp.

Khi mua nhà đất cần xem xét tiềm lực tài chính của chủ đầu tư

Vị này phân tích, nhiều ngân hàng rất thích mua trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc phát hành vì trái phiếu được đảm bảo bằng bất động sản, trong khi rất nhiều doanh nghiệp này cũng đang là khách hàng của ngân hàng. Nhưng thời gian vừa qua, cả doanh nghiệp và ngân hàng đều ngỡ ngàng vì tài sản bất động sản ảm đạm, tài sản mất giá. Ngân hàng cho vay ở mức 70 - 80% trên giá trị tài sản nhưng khi giá trị tài sản giảm đến 50% thì giá trị thực của thế chấp còn thấp hơn dư nợ nên ngân hàng sợ cho vay.

"Ngân hàng giảm lãi suất là tốt cho những doanh nghiệp muốn vay và có thể vay được, điều này sẽ giúp họ giảm chi phí hoạt động. Nhưng với doanh nghiệp bất động sản, giảm lãi suất không phải là "cây đũa thần" khi các chủ đầu tư địa ốc không vay được bởi tình hình tài chính của họ suy giảm, họ không còn tài sản đảm bảo hoặc tài sản đảm bảo của họ đang giảm giá. Các doanh nghiệp bất động sản không sợ lãi suất cao khi mà họ có thể kinh doanh bán ra sản phẩm để thu lời. Lãi suất không phải vấn đề cho các chủ đầu tư địa ốc, do đó dù NHNN đã giảm lãi suất 4 lần trong thời gian qua nhưng thị trường vẫn trầm lắng" - ông Hiếu nói.