Mặt bằng giá nhà đất năm 2024 sẽ như thế nào ?

Chuyên gia dự đoán rằng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sẽ phát triển mạnh trong tương lai dài hạn, chủ yếu do đô thị hóa, nhu cầu về nhà ở và phát triển hạ tầng. Vì vậy, giá bất động sản có khả năng tiếp tục tăng dần, mặc dù có thể có những biến động tạm thời do chu kỳ kinh tế, vấn đề pháp lý hoặc nguồn vốn.

Nhận thấy thị trường BĐS đang trong giai đoạn hồi phục

Tại một Diễn đàn bất động sản diễn ra mới đây, thông tin tổng quan về kinh tế vĩ mô và tác động tới thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia phân tích, thị trường bất động sản hiện nay không hề khủng hoảng mà đây là khó khăn chung của thế giới. Nếu có thì chỉ “khủng hoảng niềm tin” chứ không phải “khủng hoảng thị trường”. Hay nói cách khác đây đang là giai đoạn thanh lọc thị trường theo chiều hướng công khai, minh bạch và hiệu quả hơn.

TS Cấn văn Lực đề xuất, về cách tiếp cận của thị trường, nên nhớ rằng thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác cần được kiến tạo để phát triển nhưng vẫn cần kiểm soát rủi ro, vì thế, cần phát triển hài hoà cân bằng hơn từ cung cầu, giá cả đến quy hoạch; cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng… đúng hạn, chất lượng; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024.

Riêng với doanh nghiệp bất động sản, TS Lực khuyến nghị, thị trường hiện tại rất khó khăn nên doanh nghiệp hãy lên tiếng cho trúng và đúng để cùng tháo gỡ. Cụ thể, cần quyết tâm thanh toán nợ nần; cơ cấu lại, đa dạng hóa sản phẩm, nguồn vốn; minh bạch trong việc quản lý; quản trị rủi ro tốt hơn. Đặc biệt, bất động sản xanh rất cần được quan tâm vì đây là xu hướng tất yếu.

Trong khi đó, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng khẳng định, bất động sản là lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, liên quan mật thiết đến nhiều ngành, nghề khác.

“Chúng tôi quan tâm đến 3 vấn đề chính của thị trường bất động sản là cơ chế chính sách, vốn và việc thực thi. Đây là 3 vấn đề ảnh hưởng đến sự lên xuống của thị trường”. ông Hải chia sẻ.

Thông tin về Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, ông Hoàng Hải cho biết, thị trường bất động sản thiếu phân khúc này, nhà ở xã hội là giải pháp quan trọng để bổ sung nguồn cung phù hợp cũng như điều tiết thị trường. Kết quả là đã hoàn thành 41 dự án với quy mô 9.416 căn, đang tiếp tục triển khai 294 dự án, quy mô 288.499 căn.

Dự báo thời điểm thị trường bất động sản phục hồi, TS. Cấn Văn Lực nhận định, thị trường bất động sản đã và đang phục hồi, tất nhiên so với thời điểm hoàng kim thì mới chỉ phục hồi được khoảng 20-30%. Tới đây, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn, cú hích lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024, bởi lãi suất đã và đang giảm; độ ngấm của chính sách tại thời điểm đó cũng sẽ tốt hơn, đặc biệt với mức độ tường minh khi 4 luật được Quốc hội thông qua trong tháng 10 sắp tới. Ngoài ra, những vụ việc vi phạm pháp luật, pháp lý trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý; thời điểm đó, tình hình phục hồi kinh tế và vĩ mô của Việt Nam, thế giới cũng sẽ rõ nét hơn.

Diễn biến giá nhà đất năm 2024 sẽ như thế nào ?

Cũng có quan điểm giống như TS. Cấn Văn Lực, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services, khi chạm đến đáy thì sớm hay muộn cũng phải đến thời điểm thị trường bất động sản phục hồi trở lại, lúc này thị trường đang bắt đầu đi qua đáy. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng mới của BĐS Việt Nam không đi theo biểu đồ hình chữ V mà là hồi phục và tăng trưởng theo biểu đồ hình chữ U.

Dự báo tại thời điểm quý IV/2023 thị trường BĐS chưa có tăng trưởng đột biến, nhưng chắc chắn có tăng trưởng tốt hơn so với cùng kỳ. Với nhiều thông tin và chuyển biến tích cực từ cuối quý III/2023 thì hoàn toàn có cơ sở để dự báo thị trường BĐS ấm dần lên từ cuối quý IV/2023 và phục hồi rõ nét hơn vào năm 2024.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, trong quý III/2023, thị trường BĐS đã có những tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, để thị trường chuyển biến sang chu kỳ tiếp theo sẽ cần thêm thời gian, thị trường BĐS sẽ hồi phục vào giữa năm 2024.

Những phân khúc phục vụ cho nhu cầu ở thực tế sẽ hồi phục tốt hơn những phân khúc mang tính chất đầu cơ. Trong đó, phân khúc căn hộ có mức giá phù hợp với tài chính, nhu cầu của người dân ở trung tâm thành phố và ven trung tâm sẽ phục hồi tốt, phân khúc đất nền cũng sẽ tập trung khu vực đông dân cư, đầy đủ tiện ích và cơ sở hạ tầng.

Khi thị trường phục hồi, giá bất động sản chắc chắn sẽ có những biến động. Vậy giá bất động sản sẽ thế nào trong năm 2024? Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, bất động sản sẽ đảo chiều vào năm 2024 khi các chính sách của Chính phủ thẩm thấu vào thị trường. Theo đó, tâm lý nhà đầu tư đã dần tích cực và góp phần để đà phục hồi diễn ra nhanh hơn trong thời gian tới.

"Diễn biến tích cực từ chính sách điều hành kinh tế, tài chính tiền tệ của Chính phủ đang tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường, góp phần định hướng nhu cầu bất động sản trở về với giá trị thực. Thị trường bất động sản sẽ đảo chiều vào năm 2024 trong điều kiện các chính sách điều hành vĩ mô tiếp tục tích cực như hiện nay", ông Quốc Anh dự báo.

Trong khi đó, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh Hà Nội, Trưởng bộ phận nghiên cứu & tư vấn phát triển CBRE nhận định, về dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn trong xu hướng phát triển nhanh, với động lực lớn là đô thị hóa, nhu cầu nhà ở lớn và phát triển hạ tầng tiếp tục mạnh mẽ. Do đó, giá bất động sản nói chung sẽ vẫn có xu hướng đi lên, bất chấp có thể tạm thời chững lại do các tác động của chu kỳ kinh tế cũng như các vấn đề về pháp lý và nguồn vốn.

Với phân khúc chung cư, bà An cho rằng, giá bán vẫn sẽ tăng đều. Tại thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ chung cư mở bán trong quý III/2023 vẫn tiếp tục tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm, đạt 50,8 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Còn với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt xấp xỉ 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm.

“Sự chênh lệch cung cầu, nguồn cung mới phân khúc cao cấp ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong khi nguồn cung phân khúc bình dân phù hợp túi tiền của người dân lại khan hiếm đã khiến giá bán căn hộ duy trì ở mức cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt”, bà An nhận định.

Cũng theo bà An, nửa cuối năm 2023 là giai đoạn chuyển biến liên quan đến các chủ dự án, liên quan đến huy động vốn mới để năm 2024 có thể kỳ vọng nguồn cung tăng trưởng trở lại. Mặt bằng lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay đang theo hướng bình ổn trở lại cũng giúp chủ đầu tư và người mua nhà ở thật được tiếp cận vốn tốt hơn.

“Trong 1-2 năm tới, nguồn cung duy trì hạn chế trong khi nhu cầu lớn sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao”, bà An chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Marc Townsend, cố vấn cấp cao của Arcadia Consulting Việt Nam dự báo giá nhà sẽ tăng lại vào giữa năm 2024 và đây là thời điểm tốt nhất để mua bất động sản trong vòng 6-7 năm qua.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn, chính thức bước vào một chu kỳ mới và đây chỉ mới là sự khởi đầu của những triển vọng tích cực. Hiện giá bất động sản trên thị trường thứ cấp đã giảm đáng kể 20%, 30%, thậm chí 40%, giá nhà ở thứ cấp sẽ tiếp tục tái cân bằng.

Đặc biệt, ông nhận định rằng thị trường bất động sản vận động theo chu kỳ và thị trường hiện nay đang chứng kiến một chu kỳ đi lên. Một số chủ đầu tư đã áp dụng chính sách bán hàng mới phù hợp với khả năng chi trả của người dân hơn, ví dụ như đóng băng lãi suất trong 8 năm để hạn chế rủi ro về lãi suất đối với người mua.