06/03/2024, 08:54 0

Luật Đất đai 2024 có thể mang lại diện mạo hoàn toàn mới cho thị trường bất động sản?

Luật Đất đai 2024 được thông qua được xem như một cuộc thanh lọc hướng đến sự minh bạch cho thị trường BĐS. Các doanh nghiệp BĐS muốn tồn tại và đứng vững trên thị trường địa ốc buộc phải hoạt động chuyên nghiệp hơn.

Diện mạo của thị trường BĐS được thay mới?

Nhiều ý kiến đánh giá, Luật Đất đai 2024 sẽ tạo ra thời cơ lớn cho sự phát triển, biến đất đai trở thành một “nguồn lực nội sinh” của nền kinh tế nhưng cũng tiềm ẩn vô số thách thức cho các chủ thể sử dụng đất. Liên quan đến nội dung này, ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, đã có những ý kiến cho rằng các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) là đối tượng được hưởng lợi ích lớn nhất khi Luật Đất đai tiếp tục duy trì chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà trong đó có việc thu hồi đất để thực hiện các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Như vậy, doanh nghiệp BĐS sẽ được tiếp cận đất đai thông qua các quyết định hành chính về thu hồi đất, thay vì phải thỏa thuận với người sử dụng đất để “mua gom” thông qua cơ chế thị trường.

Việc Nhà nước tiếp tục duy trì chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản, nhưng cơ chế thu hồi đất (ở đầu vào) lại thường gắn chặt với cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án để phân bổ nguồn lực đất đai (ở đầu ra). Đây lại là thách thức không nhỏ, một “bài test” cho khả năng chống chịu của doanh nghiệp.

Bởi vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tạo dư địa cho tăng trưởng kinh tế, tạo không gian cho sự phát triển nhưng cũng tiềm ẩn vô số thách thức cho các chủ đầu tư. Thị trường bất động sản chắc chắn sẽ thay đổi và mang một diện mạo hoàn toàn mới dưới chu kỳ luật sắp tới (gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023…) theo hướng tăng tính cạnh tranh, minh bạch nhưng cũng sẽ có nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp có năng lực yếu kém, doanh nghiệp “sân sau”… phải rút lui khỏi thị trường.

Doanh nghiệp hoạt động chuyên nghiệp và minh bạch hơn

Ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, Luật Đất đai 2024 được xây dựng dựa trên cơ sở chính trị là Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng, với mục tiêu tổng quát: “Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả”.'

Nghị quyết 18 đã đặt ra nhiệm vụ trọng tâm trong sửa đổi Luật Đất đai: Nguồn lực đất đai phải được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao; việc quản lý, sử dụng đất phải đảm bảo công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đi sâu vào từng quy định cụ thể, có thể dự báo ngay rằng Luật Đất đai 2024 sẽ tạo cơ hội tốt cho tăng trưởng, thể hiện qua việc tăng cường đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để chủ yếu phân bổ nguồn lực đất đai thông qua cơ chế thị trường, thể chế đúng tinh thần Nghị quyết 18. Luật đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu và đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị kinh tế thấp, phục vụ an sinh xã hội (gồm giao đất làm nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn…)

Ngoài các trường hợp trên thì luật quy định phải đấu giá, đấu thầu khi giao đất, cho thuê đất. Đây là những phương thức cạnh tranh nhằm lựa chọn những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh, có năng lực tốt, đặc biệt phải có năng lực “thật” thông qua kinh nghiệm thực hiện các dự án đã hoàn thành. Quy định này chắc chắn sẽ giúp “thanh lọc” thị trường. Để tồn tại, các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để tăng khả năng cạnh tranh, số lượng doanh nghiệp chắc chắn sẽ bị thu hẹp nhưng quy mô trung bình, vốn của doanh nghiệp sẽ mở rộng, các doanh nghiệp nhỏ sẽ dần rút lui khỏi lĩnh vực bất động sản.

Sàng lọc và chuyên nghiệp hóa ngành môi giới bất động sản

Ngoài ra, cơ chế đấu giá, đấu thầu được thực hiện công khai, gắn với chuyển đổi số (thực hiện trên môi trường điện tử: hệ thống mạng đấu thầu quốc gia, cổng thông tin quốc gia về đấu giá tài sản) còn hạn chế triệt để các “doanh nghiệp sân sau” được giao đất trực tiếp theo cơ chế chỉ định, các cuộc “đấu giá cuội”, đấu thầu dàn xếp “quân xanh, quân đỏ”… là lý do căn bản khiến nguồn lực đất đai không được khai thác, sử dụng hiệu quả suốt những năm qua.

Một điểm mới đáng lưu ý của Luật Đất đai 2024 là việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng (có đủ điện, đường, trường, trạm…) Như vậy, việc thu hồi đất chỉ được đặt ra trong trường hợp thực sự cần thiết để thực hiện những dự án điểm nhấn, tạo động lực phát triển kinh tế, thúc đẩy gia tăng tỷ lệ đô thị hóa, tạo hiệu ứng lan tỏa cho cả vùng, cả khu vực, gắn với cơ hội việc làm và các tiện ích cho cư dân. Các dự án quy mô nhỏ, mang tính chất cục bộ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất.

Như vậy, có thể mường tượng bức tranh bất động sản sau năm 2024 theo hướng các chủ đầu tư chủ yếu sẽ là những nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, có năng lực thực sự; các dự án bất động sản cũng sẽ được thu hẹp về số lượng nhưng không ngừng mở rộng về quy mô và nâng cao chất lượng cũng như các tiện ích, hạ tầng (đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng siết chặt việc “phân lô, bán nền” tại khu vực đô thị loại III trở lên). Điều đó sẽ giúp thị trường phát triển theo chiều sâu, hướng tới chuyên nghiệp.