Liệu thị trường bất động sản có "chững lại" vào cuối năm 2022?

Tại sự kiện công bố báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 2/2022 do Hội Môi giới bất động sản tổ chức ngày 15/7, nhiều ý kiến nhận định thị trường đang chững lại, không còn tình trạng “sốt đất” như vài quý trước...

Mức độ lạc quan của thị trường địa ốc đang suy giảm và niềm tin của nhà đầu tư vào việc tăng giá cuối năm không còn chắc chắn. Thanh khoản thị trường bất động sản được dự báo tiếp tục giảm sâu trong những tháng cuối năm. Việc khó thoát hàng đang gây sức ép nặng nề với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, song lại là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh đón sóng “cắt lỗ”.

Diễn biến thị trường bất động sản trong thời điểm hiện tại

Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến diễn biến khá sôi động so với cùng kỳ hai năm 2020 - 2021. Đà phục hồi xuất hiện ở hầu hết các phân khúc trên thị trường, đặc biệt là nhà phố biệt thự, căn hộ, đất nền,...

Song, thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức như lạm phát, sự bất ổn chính trị ở các quốc gia lớn trên thế giới, khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề siết tín dụng bất động sản,… 

Nhiều nhà đầu tư đang có xu hướng thay đổi chiến lược từ tấn công (mua nhanh) hồi đầu năm sang phòng thủ (hoãn mua và chờ đợi) cuối năm. Nguyên nhân là họ lo ngại giá tài sản đi xuống, khi nhiều biến số của thị trường địa ốc có dấu hiệu xấu đi kể từ tháng 4 đến đầu tháng 8.

Trong quý 2/2022 lượt tìm kiếm đất nền giảm khoảng 13% so với đỉnh quý 2/2021, một chỉ báo cho thấy cơn sốt đất nền đã đi qua vùng nóng và hoàn thiện một chu kỳ. Tuy nhiên, nếu so với thời điểm trước dịch, cụ thể là quý 2/2019, lượt tìm kiếm vẫn tăng nhẹ khoảng 4% cho thấy hiện tại đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm của người mua, nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, các chuyên gia còn cho rằng lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản mới mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán lỗ để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường.

Ngoài ra, tình trạng sốt đất ảo đẩy giá bán bất động sản tăng, giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng,… cũng làm giá bất động sản ở các khu vực này giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua.

Nhận định của chuyên gia trước tình hình thị trường biến động

Trước những diễn biến này, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, trong 6 tháng tới, ở phân khúc đất nền, sản phẩm pháp lý hoàn chỉnh về cơ bản giá không giảm, chỉ giảm cục bộ ở phân khúc trong 2020 tăng “nóng” nhưng không có yếu tố động lực cơ bản tăng trưởng. Động lực gồm cơ sở hạ tầng cứng gồm điện, đường, trường, trạm… và cơ sở hạ tầng mềm như tăng dân số cơ học, tiềm năng trong 1-2 năm.

“Các phân khúc, khu vực sốt nóng sẽ giảm giá. Một số nhà đầu tư lướt sóng tạm cắt lỗ. Từ giờ tới cuối năm là sự điều chỉnh cần thiết của thị trường để phát triển bền vững trong tương lai”, ông Thắng nhận định.

Còn theo ông Phạm Lâm - Chủ tịch DKRA Việt Nam, thị trường bất động sản thời điểm này có vài vấn đề cần lưu ý.

Một, là cơ hội tốt để những người đầu tư trung dài hạn, lựa bất động sản ở vùng phát triển. Trước đây, nhà đầu tư chọn căn như ý khó, giờ là thời điểm tốt lựa chọn sản phẩm tốt.

Hai, bất động sản pháp lý an toàn. Sau thời gian điều chỉnh, nhận ra pháp lý là quan trọng.

Ba, chọn bất động sản có giá trị khai thác, tức ở vùng phát triển. Ví dụ mua căn hộ có thể khai thác cho thuê được.

Bốn, với các dự án đang phát triển chưa hình thành, có cơ hội đầu tư trong tương lai thì cần quan tâm thương hiệu, uy tín nhà phát triển. Bởi khi thị trường có chuyện, mọi thứ giảm bộc lộ năng lực chủ đầu tư. Người mua có thể tham khảo từ dự án quá khứ, bàn giao ra sao, khai thác được hay không…

“Thị trường không quá tiêu cực. Có nhiều "thợ săn" chứ không phải thị trường ít ai quan tâm. Nếu giai đoạn 2008 không có sự quan tâm nào, chỉ rao bán cắt lỗ, thị trường hiện giờ không phải vậy, thị trường đang sàng lọc lại. Tôi cho rằng là cơ hội dành cho nhà đầu tư trung dài hạn, là nhóm dẫn dắt thị trường trong thời gian tới”, ông Lâm cho biết.

Vị này đánh giá, thị trường đang sàng lọc rõ ràng, chủ đầu tư không đủ năng lực chắc chắn khó khăn. Doanh nghiệp nào vượt qua được là bản lĩnh. Thị trường cũng sàng lọc nhà đầu tư cá nhân. Nhà đầu tư bây giờ cần có kiến thức, năng lực tài chính tham gia thị trường.