23/11/2023, 17:28 0

Lãi suất đã giảm nhưng vì sao giá nhà vẫn không giảm ?

Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước, lãi suất tính đến nay đã giảm từ 2 đến 2.2% nhưng giá nhà vẫn không có dấu hiệu giảm, thậm chí còn tăng. Nguyên nhân là do đâu ?

Không có ghi nhận giảm giá từ nhà ở

Tại Hội nghị tín dụng mới đây, Tổng giám đốc BIDV Lê Ngọc Lâm cho biết, BIDV đã 10 lần giảm lãi suất huy động và cho vay, lãi suất cho vay đã giảm trên 20% so với trước. Lãi suất cho vay ngắn hạn chỉ xoay quanh 6 - 6,5%, lại suất cho vay trung và dài hạn chỉ 8-9%. Lãi suất huy động giảm thì lãi suất cho vay cũng được điều chỉnh giảm theo. Do đó, ở BIDV lãi suất cho vay đã giảm tương ứng với lãi suất huy động.

Đáng chú ý, trong bối cảnh đó, giá nhà vẫn không có xu hướng giảm, thậm chí còn tăng.

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong 10 năm qua, giá địa ốc đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ. Lãi suất thấp cùng với lạm phát cao kỷ lục là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề là tình trạng sụt giảm nguồn cung.

Xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP. HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư TP. HCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Chia sẻ trong hội nghị tín dụng vừa qua, Tổng giám đốc Vietcombank Nguyễn Thanh Tùng chỉ ra bất cập của thị trường bất động sản hiện nay. Trong đó cơ cấu thị trường bất động sản vẫn đang mất cân đối, trong đó, phân khúc phù hợp với túi tiền của người mua rất thiếu. Hơn nữa, người mua nhà còn có tâm lý chờ đợi giá xuống hoặc chưa có điều kiện mua nhà.

“Chúng tôi có danh mục khách hàng cá nhân rất tốt song từ đầu năm đến nay, lượng tiền gửi vẫn ùn ùn chảy vào ngân hàng bất chấp lãi suất thấp. Trong khi đó, dư nợ vay mua nhà lại liên tục sụt giảm”, Tổng giám đốc Vietcombank cho biết.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giá cả bất động sản sẽ tăng với tốc độ khác nhau ở các khu vực và thị trường khác nhau, chủ yếu phụ thuộc vào cán cân cung - cầu. Thực tế hiện nay, những giải pháp quyết liệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã phát huy tác dụng. Phía cung của thị trường đã tiếp cận được dòng vốn tín dụng.

Thế nhưng, cho vay nhà ở lại đang có chiều hướng giảm dần. Bởi trong bối cảnh kinh tế khó khăn, vay mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực không phải là ưu tiên hàng đầu của người dân ở thời điểm hiện tại. Hơn thế nữa, nguồn cung hiện hữu trên thị trường cũng không phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của số đông này. Đồng thời, điều kiện vay vốn “ngặt nghèo”, khó thỏa mãn cùng với môi trường đầu tư, kinh doanh rủi ro buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn, khiến lượng khách hàng tiềm năng tham gia thị trường cũng suy giảm.

Bên cạnh đó, thực tế có không ít những môi giới cố tình đẩy giá nhà lên cao để tạo sóng ảo. Về vấn đề này, Chủ tịch VARS cho biết, có những nhóm môi giới, chủ nhà và cả chủ đầu tư bày trò "bắt tay" mua bán, đưa ra công chứng để tạo giao dịch ảo. Trước đó, để kích thích thanh khoản, nhiều nhóm môi giới còn cố tình tung chiêu hô hào thị trường bất động sản đã ấm lên để tác động vào tâm lý nhà đầu tư.

Ông Đính khuyến cáo người mua nhà, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước các chiêu trò của môi giới bất động sản để tránh rơi vào tình trạng mất thêm tiền, so sánh giá cả từng khu vực, tìm hiểu rõ pháp lý từng dự án trước khi quyết định.

Kênh đầu tư nào sẽ "nóng" khi lãi suất giảm

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, từ thời điểm này cho đến cuối năm sẽ có một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Khi lãi suất giảm, nhiều nhà đầu tư sẽ không còn mặn mà với việc gửi ngân hàng. Thay vào đó sẽ hướng đến những kênh đầu tư đem lại lợi nhuận cao hơn so với gửi tiết kiệm.

Nhận định về tín hiệu phục hồi của thị trường bất động sản nửa cuối năm 2023, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho biết, từ quý 2.2023, thị trường đã có khởi sắc so với quý 1; quý 3 khởi sắc hơn so với quý 2 và xu hướng này sẽ còn tiếp tục trong quý 4. Đây cũng là thời điểm sôi động nhất trong năm.

Tâm lý người mua nhà đang chờ lãi suất vay giảm thêm mới xuống tiền

Cùng với đó, thị trường từ cuối 2023 đang đón dòng tiền lớn từ tiền gửi tiết kiệm và chứng khoán chuyển sang. Nhiều nhà đầu tư đã tích lại cả niềm tin, nhu cầu và tài chính trong suốt hơn 1 năm trầm lắng của thị trường vừa qua, nên từ quý 4 năm nay sẽ có đà để giao dịch bùng nổ.

Nhận định về diễn biến tiếp theo của thị trường trong thời gian tới, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội chia sẻ, theo thông lệ hàng năm, vào quý 4 của năm, dòng tiền từ các nguồn có khả năng sẽ được cải thiện hơn nhờ các khoản đáo hạn vào cuối năm, điều này có thể sẽ là động lực hỗ trợ người mua đưa ra quyết định mua nhà. Đồng thời, một điểm thuận lợi nữa của thị trường hiện nay là mức lãi suất đã có sự điều chỉnh hợp lý. Điều này phần nào sẽ thúc đẩy quyết định mua nhà của người mua.

Thêm vào đó, Bà Hằng cũng nhận định, trong thời gian vừa qua, Chính phủ đã đưa ra một số văn bản để giải quyết các khó khăn, vướng mắc của thị trường. Từ đó tạo ra nền tảng cơ sở cho các chủ đầu tư được phê duyệt các dự án mới, đưa ra các dòng sản phẩm mới tới thị trường. Khi đã có sự rõ ràng về quy định, thị trường sẽ hướng tới phát triển bền vững.