05/10/2022, 09:03 0

Kiến nghị chuyển đổi 20% quỹ đất nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội

Việc xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án thương mại, các chủ đầu tư hoàn toàn thực hiện được. Nếu các dự án nhà ở thương mại được chuyển quỹ đất 20% sang số lượng nhà ở xã hội sẽ giúp tăng cung nhà giá rẻ cho thị trường.

Người lao động có thu nhập từ trung bình đến thấp từ đó có thể tiếp cận được. Tuy nhiên, người lao động có thu nhập thấp chắc chắn sẽ không thể kham nổi chi phí sinh hoạt trong điều kiện hoàn cảnh này.

Đề xuất chuyển đổi

Đoàn Đại biểu Quốc hội TP Hồ Chí Minh vừa qua đã có kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021) để đảm bảo phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014. Trong đó quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Theo đó đề xuất, chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Khoản 1 Điều này, hoặc chuyển giao quỹ đất hoặc quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, được xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường theo quy định của pháp luật về đất đai...

Phương án kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) lên Bộ Xây dựng đó là cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn một trong 2 hình thức: Hoặc là dành quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội trong dự án; hoặc hoán đổi quota 20% quỹ đất hoặc nhà ở này bằng số lượng nhà ở xã hội tương đương.

Việc hoán đổi có thể căn cứ theo căn hộ/diện tích sàn xây dựng/diện tích đất ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%, tính tại thời điểm hoán đổi, để sử dụng làm nhà ở xã hội.

Giải pháp hoán đổi này theo Chủ tịch HoREA – Lê Hoàng Châu cho rằng có thể giúp bổ sung nguồn cung nhà ở xã hội hợp lý và hiệu quả hơn hiện tại.

Ông Châu minh chứng bằng ví dụ tại một dự án nhà ở thương mại cao cấp ở khu Đông TP HCM với diện tích 2 ha. Với việc phải trích 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội, tức là chủ đầu tư cần dành 4.000 m2 đất theo quy định để xây dựng nhà ở xã hội.

Với giá đất bình quân 80 triệu/m2 thì chi phí giải phóng mặt bằng lên đến 320 tỷ đồng (chi phí này được tính vào chi phí đầu tư nhà ở xã hội theo quy định). Như vậy, dù được miễn tiền sử dụng đất thì giá thành căn hộ vẫn rơi vào khoảng hơn 40 triệu đồng/m2. Mức này sẽ vượt khả năng chi trả đối với người thu nhập thấp.

Chủ tịch HoREA cho rằng, giá thành nhà ở xã hội nếu quá cao sẽ phản tác dụng. Nó đồng nghĩa với việc đi ngược lại ý nghĩa của nhà ở giá rẻ. Chưa kể, khi nguồn cung giá cao vượt khả năng chi trả của nguồn cầu sẽ gây ra lệch pha cung cầu.

Hay như đại diện một doanh nghiệp đang triển khai dự án khu đô thị tại quận Thủ Đức cũ nói rằng, với quỹ đất để xây nhà ở xã hội, dự toán giá thành căn hộ thấp nhất là 60 triệu/m2, đắt gấp 1,5 lần các sản phẩm nhà ở bình dân (hạng C), gấp 2-3 lần nhà ở xã hội tại TP Thủ Đức. Nếu dự án nhà ở xã hội xây tại dự án này, hầu hết những người thu nhập thấp sẽ không thể mua nổi.

Do đó, vị này cho rằng, nếu được phép hoán đổi quỹ đất thành số lượng căn hộ/diện tích sàn xây dựng tương đương để bố trí nhà ở xã hội khu vực khác một cách phù hợp sẽ tạo ra thêm nhiều nhà giá rẻ cho xã hội.

Đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người lao động có mức thu nhập thấp

Cũng theo Tổng Giám đốc Ngọc Châu Á, khi nhà ở xã hội nằm trong phạm vi khuôn viên dự án thương mại, người thu nhập thấp sẽ không kham nổi chi phí sinh hoạt.

“Chúng ta có thể làm một phép tính đơn giản cho một gia đình gồm 1 cặp vợ chồng và 1 em bé. Theo đó, mức thu nhập đáp ứng tiêu chuẩn để được mua nhà ở xã hội là: 11.000.000 đồng/tháng (mười một triệu đồng/tháng). Suy ra, tổng thu nhập của 2 vợ chồng (trong mức tiêu chuẩn được mua nhà ở xã hội) là: 11.000.000 x 2 = 22.000.000 đồng/tháng (Hai mươi hai triệu đồng/tháng). Trong khi đó, tổng chi phí sinh hoạt của 2 vợ chồng và 01 em bé tại dự án nhà ở thương mại tối thiểu phải là: 37.000.000 đồng/tháng (Ba mươi bảy triệu đồng/tháng). Thiếu hụt 15.000.000 đồng/tháng (Mười lăm triệu đồng/tháng). Nên nhớ, đây chỉ là mức cơ bản, chưa tính các chi phí khác” – ông Nguyễn Lộc Hạnh phân tích.

Khảo sát thực tế cho thấy, cư dân sinh sống tại các dự án nhà ở thương mại, chung cư thương mại phần lớn là bộ phận cư dân có thu nhập cao. Đặc biệt là tại các dự án căn hộ, khu dân cư cao cấp. Sống trong dự án cao cấp được tận hưởng những tiện ích riêng và những dịch vụ đặc biệt sẽ đồng nghĩa với chi phí sinh hoạt của cư dân tại các dự án nhà ở thương mại cũng rất cao so với mặt bằng chung.

Chính vì vậy, việc xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án thương mại, các chủ đầu tư hoàn toàn có thể thực hiện được. Người lao động có thu nhập từ trung bình đến thấp có thể tiếp cận được. Nhưng, người lao động có thu nhập thấp chắc chắn sẽ không thể kham nổi chi phí sinh hoạt trong điều kiện hoàn cảnh này.

Cũng theo quan điểm của ông Nguyễn Lộc Hạnh, khi nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp nằm trong dự án thương mại dành cho người có thu nhập cao thì không thể khu biệt phần không gian sinh sống của nhà ở xã hội với không gian sinh sống sống của khu thương mại, vì nếu làm vậy khi đó sự bất bình đẳng, bất công bằng mới thực sự bắt đầu.

“Nếu phần không gian nhà ở xã hội với khu thương mại là không gian mở, người lao động có thu nhập thấp sẽ thụ hưởng những dịch vụ, tiện ích giống như phần không gian thương mại thì bắt buộc người lao động thu nhập thấp cũng phải trả khoản phí tương xứng như bộ phận cư dân ở khu thương mại. Và như vậy, với thu nhập của người lao động có thu nhập thấp chắc chắn không gánh nổi phần chi phí này” - Tổng Giám đốc Ngọc Châu Á nói.