09/11/2023, 16:55 0

Hàng tồn kho chủ yếu nằm ở các phân khúc có giá thành cao

Tồn kho bất động sản hiện vẫn ở mức đáng kể, bao gồm căn hộ, nhà riêng và đất nền. Đa số trong số các khoản tồn kho này thuộc phân khúc cao cấp, sang trọng.

Số lượng tồn kho tăng mạnh

Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra, trong quý 3/2023 lượng giao dịch nhà đất cũng có dấu hiệu tích cực hơn so với 2 quý trước. Theo đó, loại hình căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 29.723 giao dịch thành công, đất nền có 91.277 giao dịch thành công.

Qua số liệu tổng hợp, đất nền có lượng giao dịch thành công tăng hơn 135,72% so với quý 2/2023. Còn giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý 3 cũng bằng với quý trước. Tuy nhiên, tồn kho bất động sản vẫn cao, vào khoảng 16.940 sản phẩm, trong đó có 3.196 căn chung cư, 6.554 căn nhà ở riêng lẻ và 7.190 nền đất.

Cơ hội sở hữu căn hộ hiện đại tại Cầu Giấy dễ hay khó? — BĐS quận Cầu Giấy, Hà Nội

Theo Bộ Xây dựng, chung cư ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua do nguồn cung bất động sản này phục vụ nhu cầu ở thực. Bên cạnh đó, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước.

Trong khi đó, loại hình đất nền, nhà riêng lẻ, nhu cầu tìm kiếm, sự quan tâm của các nhà đầu tư dù tích cực hơn so với các quý trước, nhưng tình hình giao dịch nhìn chung chưa có nhiều cải thiện. Giá bán biệt thự liền kề, nhà ở riêng lẻ và đất nền dự án ở nhiều địa phương không còn giảm sâu nhưng chưa phục hồi. Một số khu vực xa trung tâm, giao dịch nhà đất vẫn chậm và đà giảm giá mạnh hơn các thành phố lớn.

Mặc dù cũng có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng đang trong xu hướng giảm, tuy nhiên vẫn còn nhiều dự án bất động sản phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến quy định pháp lý, liên quan đến điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và biến động nguyên vật liệu… Ngoài ra, các dự án còn gặp khó về hạn chế vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp.

Do vậy, lượng tồn kho được đánh giá tiếp tục tăng, tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền, căn hộ cao cấp và căn hộ nghỉ dưỡng, giá trị tồn kho bất động sản hiện nay lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.

Báo cáo mới đây của Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) dựa trên phân tích sơ bộ báo cáo tài chính của 1.579 doanh nghiệp (thuộc 10 ngành) niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận, doanh thu các ngành đều giảm. Nghiêm trọng nhất là hai ngành bất động sản và xây dựng.

Theo Báo cáo này, đến hết quý 2/2023, tình hình giao dịch nhà đất vẫn chưa được cải thiện. Đặc biệt, doanh nghiệp xây dựng và bất động sản gặp vấn đề lớn nhất về dòng tiền khi số ngày phải thu (là thời gian bình quân để thu hồi công nợ sau khi doanh nghiệp bán hàng) và số ngày tồn kho tăng lên nhiều lần.

Cụ thể, số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản quý 1/2023 lên đến 5.662 ngày, cá biệt là có doanh nghiệp có số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày, hay với tình hình bán hàng như hiện tại, doanh nghiệp phải mất 149 năm mới bán hết giỏ hàng.

Rào cản pháp lý làm chậm quá trình hồi phục của thị trường

Theo các chuyên gia, thanh khoản trên thị trường địa ốc suy giảm, dự án gặp ách tắc pháp lý trong một thời gian dài là những nguyên nhân khiến cho lượng hàng tồn kho gia tăng. Lượng hàng tồn kho tăng mạnh ở giai đoạn hiện nay cũng đã phản ánh thực trạng khó khăn của thị trường địa ốc.

Điểm chung của những doanh nghiệp có hàng tồn kho nhiều là do sản phẩm tại những dự án với quy mô lớn gặp khó khăn trong vấn đề bán hàng. Đáng nói, nguyên nhân chính không phải xuất phát từ yếu tố chủ quan của các chủ đầu tư mà phần lớn đến từ yếu tố khách quan như vướng mắc pháp lý, hạn chế tín dụng, thị trường đang rơi vào chu kỳ trầm lắng.

Nhiều vướng mắc về pháp lý, sự chồng chéo về pháp luật, việc tiếp cận vốn tín dụng cũng như khó khăn về dòng vốn từ trái phiếu. Đây là một trong những áp lực lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản kể từ đầu năm 2022 đến nay.

Pháp lý vẫn luôn là vấn đề nan giải của thị trường bất động sản

Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Group cho hay, tính thanh khoản của thị trường còn thấp, nên động thái của nhiều chủ đầu tư thời gian qua đã thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường. Đặc biệt, việc nhiều chủ đầu tư tập trung tái cơ cấu hoạt động kinh doanh sau thời gian chịu tác động bởi những bất ổn kinh tế cũng như sức ép đáo hạn trái phiếu giai đoạn cuối năm dự kiến sẽ tiếp tục gây áp lực lên thị trường trong thời gian tới.

Hàng tồn kho bất động sản nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm đang làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, điều các doanh nghiệp bất động sản trông chờ vào lúc này là sự điều chỉnh các chính sách liên quan đến tín dụng bất động sản, tháo gỡ các khó khăn về thủ tục pháp lý dự án.

Đặc biệt, cần sửa đổi liên quan đến Luật Đầu tư, Luật Đất đai nhằm khơi thông nguồn lực đầu tư cho các dự án, giải quyết bài toán cung cầu thị trường và hạn chế lượng hàng tồn kho bất động sản tăng cao. Cần đẩy nhanh tháo gỡ cho những dự án đang đền bù, xây dựng dang dở, giúp chủ đầu tư lưu thông dòng vốn, tránh tình trạng ứ đọng dòng tiền. Đây là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng đến hàng tồn kho bất động sản.