15/02/2023, 08:28 0

Gỡ vướng mắc cho hàng trăm dự án bằng hệ số K

Trước đây, hệ số K chỉ được áp dụng cho các dự án dưới 30 tỷ đồng. Mới đây, UBND TP.HCM vừa kiến nghị Chính phủ, Bộ TN-MT được thí điểm áp dụng hệ số K đối với tất cả các dự án.

Nếu được thông qua, đây sẽ là bước đột phá, giúp tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm dự án đang "trùm mền" hiện nay.

Dùng hệ số K xác định tiền sử dụng đất vừa nhanh gọn vừa hạn chế tiêu cực

Theo lãnh đạo Công ty Anh Tuấn, đã 5 năm nay công ty ông chạy đôn chạy đáo khắp nơi để xin được đóng tiền sử dụng đất cho dự án của mình ở Q.7

(TP.HCM) nhưng vẫn chưa được. Dự án đã hoàn thiện đầy đủ hệ thống hạ tầng, các nền đất cũng đã bán cho khách hàng, có những nền đất đã thu đến 95% giá trị hợp đồng nhưng chưa thể giao đất cho khách hàng xây nhà. Hiện dự án còn một ô đất rộng khoảng 5.000 m2 dùng để xây căn hộ chung cư nhưng nếu không đóng được tiền sử dụng đất đồng nghĩa với việc không thể xin phép xây dựng. "Tất cả hồ sơ pháp lý đã được duyệt, chỉ còn chờ khâu cuối cùng là đóng tiền sử dụng đất là có thể triển khai dự án. Nhưng chờ mòn mỏi hơn 5 năm vẫn chưa được đóng mà hồ sơ cứ đùn đẩy khắp nơi. Điều này khiến doanh nghiệp rơi vào cảnh khó khăn cùng cực", vị này than trời.

Đáng nói, hiện nhiều dự án đã xây dựng xong, người dân đã vào ở muốn đóng tiền sử dụng đất bổ sung để cấp sổ hồng cho cư dân cũng không được. Như dự án Gateway Thảo Điền của Công ty Sơn Kim Land dù đã bàn giao nhà cho khách hàng từ tháng 4.2018 và đã đóng hơn 120 tỉ đồng tiền sử dụng đất nhưng đến nay, tất cả khách hàng mua nhà vẫn chưa được cấp sổ hồng. Nguyên nhân là phát sinh thêm việc đóng tiền sử dụng đất của phần hầm tòa nhà hơn 3.300 m2. Bởi theo dự án đầu tư xây dựng đã được Sở Xây dựng phê duyệt thể hiện dự án gồm

2 phần: phần nổi là phần xây dựng công trình (có diện tích chiếm đất 5.742,8 m2); phần ngầm là tầng hầm đậu xe (có diện tích chiếm đất 9.089,2 m2). Khách hàng mua căn hộ ngoài sở hữu riêng là diện tích căn hộ mua, còn được sở hữu chung là một phần diện tích tầng hầm đậu xe 9.089,2 m2. Như vậy, theo dự án đầu tư được duyệt nêu trên thì tầng hầm có diện tích đất 9.089,2 m2 là một phần của khối chung cư, được chủ đầu tư xây dựng, sử dụng để kinh doanh. Nhưng sau đó Sở TN-MT chưa đồng ý cấp sổ hồng vì ranh đất cấp sổ hồng cho dự án chính là ranh đất của phần nổi 5.742,8 m2 (đã nộp tiền sử dụng đất) nhưng lại không trùng với ranh đất của phần ngầm

9.089,2 m2. Sau nhiều năm tranh cãi, Công ty Sơn Kim Land đồng ý đóng thêm phần chênh lệch này để hoàn tất thủ tục, cấp sổ hồng cho khách hàng. Thế nhưng mấy năm nay vẫn chưa thể đóng được. Vướng mắc của Công ty Sơn Kim Land cũng là vướng mắc chung của hàng trăm dự án nhà chung cư cao tầng có diện tích của công trình tầng hầm lớn hơn diện tích xây dựng khối đế.

Kiến nghị sử dụng hệ số K

Trước việc tắc nghẽn đóng tiền sử dụng đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng Chính phủ nên chấp thuận cho UBND TP.HCM áp dụng phương pháp hệ số K để tính tiền sử dụng đất tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả dự án sử dụng đất có giá trị trên 30 tỉ đồng. Cách làm này rút ngắn thời gian làm thủ tục định giá đất cụ thể, rất nhanh gọn bởi chỉ cần lấy bảng giá đất nhân với một hệ số K được duyệt là ra tiền sử dụng đất, không cần phải nhờ đến công ty tư vấn hay sự can thiệp của bất kỳ ai để có thể làm sai lệch con số dẫn đến trường hợp đôi khi quá thấp (có lợi cho doanh nghiệp) hoặc đôi khi quá cao, doanh nghiệp không thể đóng nổi.

Ngoài ra, phương pháp này cũng rất minh bạch, nhanh chóng bổ sung nguồn thu ngân sách Nhà nước. Qua đó cũng giúp cán bộ công chức không bị rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ, vừa giúp nhà đầu tư tiên lượng được nghĩa vụ tài chính với nhà nước và sớm triển khai thực hiện được dự án. Phương pháp này cũng tránh phát sinh tiêu cực, nhũng nhiễu đang xảy ra khá phổ biến hiện nay.

Thăm dò xu hướng xuống tiền của các nhà đầu tư trong năm 2023

Trong báo cáo gửi UBND TP.HCM, Sở TN-MT cho biết từ năm 2016 đến nay đơn vị này đã tiếp nhận 794 hồ sơ thẩm định giá đất theo giá thị trường để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó có 282 hồ sơ đã trình UBND TP.HCM hoặc đã được Hội đồng thẩm định giá đất TP thông qua. Hiện nay, số lượng hồ sơ đang giải quyết là 510, trong đó đang thực hiện là 160 hồ sơ, hoàn trả cho tổ chức hoặc hủy bỏ 235 hồ sơ, 115 hồ sơ vướng mắc về áp dụng quy định pháp luật, đất nhà nước trực tiếp quản lý trong dự án, nguồn gốc đất công…

Do đó, Sở TN-MT đề xuất UBND TP kiến nghị Chính phủ cho phép tạm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo phương pháp hệ số K để kịp thời huy động nguồn thu ngân sách nhà nước. Đồng thời giải quyết thủ tục cấp sổ hồng với các dự án nhà ở, thương mại dịch vụ (kèm theo biện pháp ràng buộc nhằm đảm bảo thu đủ ngân sách Nhà nước), giảm áp lực về cấp sổ hồng cho người mua trong các dự án nhà ở, cũng như tăng thu cho ngân sách Nhà nước khi người mua nhà ở trong các dự án được cấp sổ hồng thực hiện các giao dịch liên quan.

Trao đổi với báo giới, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT, cho rằng nếu kiến nghị này được chấp thuận, sẽ không cần đến việc thuê tư vấn cho việc định giá từng dự án, vốn là việc rất khó khăn hiện nay. Việc doanh nghiệp không đóng được tiền sử dụng đất, nhất là tiền sử dụng đất bổ sung ở các dự án hiện nay là do việc thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất khó khăn vì phí tư vấn thấp, rủi ro phát sinh cao nên các đơn vị tư vấn e ngại không dám làm. Trong khi đó, việc đấu thầu lựa chọn đơn vị tư vấn để xác định nghĩa vụ tài chính cho các dự án nhiều khi gần như bế tắc, nên có dự án cả năm làm không ra được chứng thư thẩm định.