26/09/2023, 15:14 0

Gỡ điểm nghẽn pháp lý giúp thị trường hồi phục nhanh hơn

rong thời gian gần đây, thị trường BĐS đã gặp nhiều khó khăn và đang trải qua giai đoạn tĩnh lặng. Có hai vấn đề chính đã được xác định là nguyên nhân chính gây khủng hoảng trong ngành BĐS, đó là tình trạng thiếu vốn và vấn đề liên quan đến pháp lý.

Sửa đổi luật đã góp sức lớn để gỡ vướng cho BĐS

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 có những bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, được lập ở 3 cấp (quốc gia, tỉnh, huyện). Việc này đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững, bảo đảm quốc phòng - an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu...

Theo đó, việc khoanh định, bố trí không gian sử dụng đất theo ba khu vực gồm: khu vực quản lý nghiêm ngặt, khu vực hạn chế và khu vực được chuyển mục đích sử dụng. Trong đó, quy định kết hợp giữa chỉ tiêu với không gian sử dụng; xác định vị trí, ranh giới, diện tích thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đến từng thửa đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Những mẹo kiểm tra pháp lý khi mua nhà chung cư

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi khẳng định nguyên tắc thực hiện việc giao, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng, đấu thầu dự án có sử dụng đất; quy định chặt chẽ các trường hợp giao, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu. Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm và quy định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng, bảo đảm nguồn thu ổn định.

Dự thảo quy định cụ thể hơn việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận để phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội và các cơ chế góp quyền sử dụng, điều chỉnh lại đất đai, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn. Đặc biệt quy định về khung giá đất đã được thay bằng xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Đồng thời, tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư. Có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa T.Ư và áp mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng, bỏ đất hoang.

Đáng chú ý, trong quản lý tài chính và giá đất, dự thảo đã bỏ khung giá đất của Chính phủ để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường. Đặc biệt, bổ sung trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của HĐND, UBND tỉnh, mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND, còn có đại diện HĐND, Ủy ban MTTQ, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá, chuyên gia về giá để đảm bảo tính độc lập, khách quan trong quá trình định giá đất. Đồng thời, phân cấp thẩm quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi còn bổ sung quy định về điều tiết nguồn thu từ đất của các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư về ngân sách T.Ư để hỗ trợ cho phát triển.

Làm rõ pháp lý để minh bạch hơn

Cũng có mục tiêu tích cực như dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, những nội dung được sửa đổi, bổ sung trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi được đánh giá góp phần tích cực thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Trong đó, quy định đáng chú ý nhất là việc làm rõ sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng được đưa vào kinh doanh, gồm: nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng theo quy định của pháp luật thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Như vậy, các loại BĐS đưa vào kinh doanh đã được chỉ rõ gồm những công trình nào, tránh trường hợp chỉ nêu chung chung như trước đây dẫn đến nhiều kẽ hở để “cò đất” lợi dụng để thực hiện hành vi vi phạm pháp luật. Đặc biệt là bổ sung cụ thể thêm các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

Dự án vướng pháp lý, doanh nghiệp chờ được tháo gỡ

Đặc biệt, dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS đã quy định quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới BĐS. Một trong những bất cập của thị trường thời gian qua là tình trạng “sốt” giá gây ảnh hưởng xấu đến đời sống xã hội, mà “thủ phạm” là lực lượng môi giới hiện đang thừa nhân lực nhưng thiếu chất lượng. Tại dự thảo sửa đổi cũng mở ra điều kiện đối với môi giới BĐS khác: “Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế”. Với sự điều chỉnh này, kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS không bắt buộc phải thành lập DN, theo đó không phải chịu áp lực “ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS”.

Để đảm bảo cho thị trường phát triển minh bạch, bền vững, dự thảo cũng quy định chi tiết về việc xây dựng, quản lý thông tin BĐS. DN kinh doanh BĐS có trách nhiệm công khai thông tin về BĐS tại trang thông tin điện tử của DN; tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối BĐS; tại sàn giao dịch BĐS đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS; trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS theo quy định của luật này.