Giá nhà ở tăng liên tục, bỏ xa thu nhập trung bình của nhiều hộ gia đình

Nhiều yếu tố dẫn đến giá nhà ở tăng cao qua từng năm, trung bình tăng 10%/năm. Vấn đề này làm cho người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở và rất có hại cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.

Phân tích các nguyên nhân khiến giá nhà tăng

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoRea, trong các yếu tố tác động đến giá thành dự án nhà ở thương mại có tiền sử dụng đất. Đây là một khoản thu ngân sách nhà nước không phải là thuế, theo phương thức trực thu, thu một lần. Phương thức thu tiền sử dụng đất như hiện nay khiến cho cơ cấu tiền sử dụng đất trong giá thành nhà ở chiếm tỷ trọng lớn. Với cách làm hiện nay thì các năm sau đó, nhà nước sẽ không còn nguồn thu này, không tiếp tục thu được nữa, nên không tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách từ tài sản nhà, đất.

Ông Châu nhận định nếu thay đổi cách thu tiền sử dụng đất, chuyển thành sắc thuế đánh trên "hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở", với thuế suất xác định minh bạch (có thể bằng khoảng 15 - 20% giá trong bảng giá đất), thì vừa loại trừ được cơ chế "xin - cho", nhũng nhiễu vừa làm giảm mức nộp tiền sử dụng đất so với cách làm hiện nay, sẽ góp phần kéo giảm giá thành nhà ở, từ đó tạo điều kiện kéo giảm giá bán nhà ở.

Yếu tố thứ hai là thời gian thực hiện thủ tục hành chính. Ông Châu phân tích: "Thời giờ là tiền bạc", thời gian thực hiện thủ tục hành chính càng rút ngắn, chỉ cần "ký nhanh hơn một chút", thì càng có lợi cho xã hội, cho nền kinh tế, cho các doanh nghiệp (DN) và người dân, người mua nhà. Trong 5 năm qua, đã có hàng trăm dự án nhà ở bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng do dự án có quỹ đất hỗn hợp, hoặc có sử dụng "đất công" thuộc diện rà soát, kiểm tra, thanh tra, thậm chí, có dự án "không vướng" mà vẫn bị kéo dài thời gian thủ tục hành chính". 

Yếu tố thứ ba làm tăng giá nhà là chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư dự án nhà ở. Dự án không chỉ bị đình trệ do vướng mắc về quy trình đầu tư xây dựng và thời gian làm thủ tục hành chính kéo dài, mà còn có thể do chủ đầu tư kém năng lực quản trị, hoặc thiếu nguồn lực tài chính, làm tăng chi phí quản lý, tăng chi phí tài chính, tăng chi phí bán hàng, tăng chi phí hậu mãi, làm tăng giá thành và giá bán nhà, thậm chí có thể ảnh hưởng đến chất lượng các công trình của dự án.

Thứ tư là chi phí không tên trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án. Theo ông Châu, chi phí không tên nhiều hay ít, tăng hay giảm phụ thuộc vào kết quả của việc nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh theo hướng ngày càng minh bạch, trong suốt và có tính giải trình, phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Giảm được chi phí không tên sẽ góp phần làm giảm giá thành nhà ở. Đồng thời, từng DN cũng phải thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và "dám nói không với tiêu cực" trong quá trình thực hiện dự án đầu tư.

"Giá cả nhà ở còn phụ thuộc rất lớn vào tâm thế thị trường và tâm thế các bên tại thời điểm giao dịch; phụ thuộc vào nhu cầu và mức độ "cần bán", hoặc "cần mua". Đáng quan ngại là trường hợp thị trường nhà ở bị đầu cơ, hoặc đang trong tình trạng "bong bóng", hoặc đang bị tác động bởi các "chiêu thức" làm giá, thổi giá, lợi dụng tâm lý đám đông, thì có thể dẫn đến tình trạng "giá ảo" thoát ly giá trị thực, làm cho người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở và rất có hại cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS", ông Châu phân tích và cho rằng mặt tích cực là trong những năm gần đây, đã có nhiều tập đoàn và DN BĐS lớn có chiến lược xây dựng uy tín thương hiệu, triết lý kinh doanh và tinh thần DN theo hướng chia sẻ lợi ích cho khách hàng và cộng đồng, không tìm kiếm siêu lợi nhuận mà chỉ xác định lợi nhuận định mức khoảng 10%/năm, nên đã đưa ra mức giá bán nhà hợp lý.

Tình trạng lệch pha cung - cầu cần khắc phục

Theo quy luật cung - cầu, do thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng trung bình trên dưới 10%/năm.

HoRea cho rằng tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, nghiêng về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu căn hộ nhà ở bình dân đã cho thấy mô hình "kim tự tháp" thị trường nhà ở hiện nay bị "lộn ngược đầu", mất cân đối và không bền vững. Bởi phân khúc nhà ở bình dân bao gồm nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội lẽ ra phải chiếm đa số, tỷ lệ cao nhất nhưng trên thực tế lại quá ít. 

Thậm chí trong 3 năm gần đây thì không còn loại nhà này, trong lúc phân khúc nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ nhất thì trên thực tế lại chiếm đến 70 - 80%, áp đảo thị trường nhà ở và dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ làm méo mó thị trường BĐS và "ngốn" một nguồn lực lớn của xã hội, mà xét về mặt kinh tế thì đã có sự lãng phí nguồn lực xã hội, trong đó có tình trạng lãng phí do sử dụng nguồn lực đất đai chưa thật hiệu quả.

Theo ông Châu, để đảo ngược mô hình thị trường nhà ở từ "kim tự tháp lộn ngược" về lại mô hình "kim tự tháp" cân đối, hài hòa, bền vững với phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp phải là phân khúc nhà ở chủ đạo của thị trường thì đòi hỏi "tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch và bền vững; Có chính sách phù hợp thúc đẩy thị trường, tập trung cho an sinh xã hội, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các đối tượng thu nhập thấp như Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ đã chỉ đạo, trong đó các tập đoàn, DN BĐS là chủ thể có trách nhiệm trực tiếp, đồng thời các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng phải thực hiện hiệu quả Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành T.Ư Đảng về Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". 

Tình trạng lệch pha phân khúc thị trường về phía phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu căn hộ nhà ở bình dân đã cho thấy thị trường BĐS bị mất cân đối nghiêm trọng và chưa phát triển bền vững. Điển hình là tại TP.HCM thì phân khúc nhà ở cao cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 70%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78,2% và 9 tháng năm 2023 vẫn chiếm 66,37%. Trong khi đó, phân khúc nhà ở trung cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 29%, năm 2021 chiếm 28%, năm 2022 chiếm 21,8% và 9 tháng năm 2023 chiếm 33,63%.

Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chỉ chiếm tỷ lệ 1% và trong các năm 2021, 2022 và 9 tháng năm 2023 thì không còn căn hộ nhà ở bình dân.