26/10/2022, 10:01 0

Giá nhà đất vẫn tăng cao ngất ngưỡng mặc cho thị trường giảm tốc

Trong báo cáo về thị trường bất động sản TP.HCM 9 tháng đầu năm, thị trường bất động sản có dấu hiệu “giảm tốc”, chững lại và trầm lắng, giao dịch bất động sản giảm quanh mức đáy, nhưng giá vẫn tăng cao.

Giá nhà tăng cao so với mức thu nhập trung bình

Tại báo cáo thị trường BĐS TP HCM 9 tháng đầu năm, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho rằng, thị trường BĐS đã có dấu hiệu “giảm tốc”, chậm lại và trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và khu vực.

Mặc dù vậy, giá nhà đất vẫn còn ở mức giá cao do doanh nghiệp và nhà đầu tư vẫn kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm. Tuy nhiên, do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn và đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể các nhà đầu tư đành phải “xả hàng,” chấp nhận bán “cắt lỗ” để vớt vốn.

Cùng với đó là tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Theo đó, giá nhà bình dân đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển thì cao gấp 6-7 lần mức thu nhập.

Do vậy, người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Minh chứng là từ năm 2019 đến nay xuất hiện dự án và căn hộ siêu sang với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, thậm chí 1 tỷ đồng/m2.

Bên cạnh đó, một số địa bàn bị giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp (như huyện Củ Chi, Hóc Môn) tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.

Thời điểm bất lợi

Trong khi đó, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng thời gian tới, các dự án nhà ở xã hội sẽ khởi động mạnh. Do đó, giá chung cư sẽ tăng trong khi giá nhà ở thấp tầng chững lại vì đã tăng quá nhiều từ trước đến nay. Nhiều khách hàng vẫn lo lắng khi mua đất nền thời điểm này vẫn đang đu trên đỉnh.

Và PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết, nhà đầu tư đã chờ vốn từ ngân hàng. Nhưng đến nay, việc nới room tín dụng vẫn chưa giải quyết được vấn đề vốn của thị trường, do đó, các doanh nghiệp cần chủ động hơn trong việc tìm kiếm các nguồn vốn mới.

Đồng thời hy vọng vào những dấu hiệu và sự phục hồi tăng trưởng vì người dân vẫn coi bất động sản là kênh đầu tư an toàn. Do đó, chuyên gia này dự báo cuối năm nay và đến năm 2023, thị trường nhiều khả năng sẽ phục hồi và tăng trưởng trở lại do quá trình sàng lọc. Từ đó, những nhà đầu tư yếu, mỏng và thiếu chuyên nghiệp bị đẩy ra khỏi cuộc chơi.

Trong khi đó, TS Đinh Thế Hiển khuyến cáo, thời điểm này thực sự không thuận lợi cho các nhà đầu tư bất động sản mà chỉ nên bảo toàn vốn. Vì bất động sản đang có nhiều sự điều chỉnh hợp lý về giá.

Theo ông Hiển, lạm phát ở Việt Nam vẫn đang tăng thấp hơn lãi suất đồng nghĩa với việc người gửi tiền ngân hàng vẫn dương nên ở giai đoạn này đối với hầu hết các nhà đầu tư, kênh gửi tiết kiệm là an toàn và tốt. trong ba tháng cuối năm.

Còn ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, bức tranh bất động sản trong ngắn hạn và trung dài hạn có sự khác biệt.

Cụ thể, thị trường bất động sản trong ngắn hạn sẽ có một số thời điểm kém sôi động do thiếu nguồn cung cùng với những thay đổi lớn về chính sách pháp lý và tài chính. Theo đó, giá bán trên thị trường sơ cấp sẽ tiếp tục tăng do lãi suất ngân hàng cao cùng với đà tăng của chi phí vật liệu xây dựng và kỳ vọng lợi nhuận cao của nhà đầu tư sau thời gian giao dịch “ngủ yên”. mùa đông ”vì COVID-19.

Đối với thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng có xu hướng ổn định hoặc giảm nhẹ ở một số dự án do ngân hàng tăng lãi suất, siết tín dụng khiến một số nhà đầu cơ phải thanh lý để thoát lỗ …

Nguồn cung chỉ đáp ứng khoảng 50% nhu cầu thực

Tuy nhiên, do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn và đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể các nhà đầu tư đành phải “xả hàng,” thậm chí chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ” nhằm bảo tồn phần vốn còn lại.

Thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Giá nhà bình dân cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập nên người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ.

“Từ năm 2019 đến nay đã xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản siêu sang với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2,” ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.

Phân tích thêm về tình hình thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường,” “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, ông Lê Hoàng Châu cho rằng: Nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m2) và nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Theo thống kê, loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1%; năm 2021 và 9 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%). Riêng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân lao động trong 9 tháng đầu năm 2022, thành phố đã khởi công xây dựng 4 dự án nhà ở xã hội và 1 dự án nhà lưu trú công nhân Khu chế xuất Linh Trung 2.