14/05/2024, 11:33 0

Giá nhà đất sẽ tăng hay giảm sau khi Luật Đất Đai 2024 có hiệu lực?

Một trong những thay đổi lớn của Luật Đất đai 2024 là việc bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất hàng năm theo nguyên tắc thị trường. Hiện nay, nhiều người dân và doanh nghiệp quan tâm liệu khi Luật có hiệu lực, giá đất trên thị trường có tăng hay không.

Ảnh hưởng của Luật Đất đai 2024 lên thị trường BĐS

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, đánh giá rằng không từng có tiền lệ luật mới nào được thông qua mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, việc loại bỏ khung giá đất trong Luật Đất Đai 2024 và thay thế bằng việc xác định giá dựa trên mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, và các yếu tố khác sẽ gây tăng chi phí triển khai dự án. Ông Tuấn liệt kê 4 yếu tố quan trọng góp phần làm tăng giá nhà đất:

Một số điểm đáng chú ý trong Luật Kinh doanh Bất động sản vừa được thông qua

Thứ nhất, Luật Đất Đai 2024 loại bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ vào nhiều yếu tố khác nhau để xác định giá, đặc biệt là giá thị trường. Bảng giá đất mới sẽ chặt chẽ hơn với giá thị trường, dẫn đến việc tăng các chi phí liên quan đến đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, và thuế phí.

Thứ hai, quy định mới yêu cầu chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc cho đến khi dự án đủ điều kiện kinh doanh. Điều này có nghĩa là dự án phải hoàn thành phần diện tích sàn công trình mới có thể thu tiếp tiền cọc. Điều này tăng chi phí xây dựng, với phần công trình này chiếm khoảng 20-30% tổng chi phí.

Thứ ba, Luật mới cho phép chuyển đổi đất kết hợp sử dụng đa mục đích, tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, mở rộng mục đích sử dụng đất. Những quy định này dự kiến góp phần làm tăng giá đất từ các loại đất nông nghiệp, đất phi thương mại, và các loại hình nhà đất khác.

Cuối cùng, đất chưa có sổ đỏ, một nguồn quỹ đất "giá rẻ," sẽ được hợp pháp hóa sau năm 2025. Việc này dự kiến sẽ làm tăng giá mạnh khi được cấp sổ đỏ, ảnh hưởng lớn đến mặt bằng giá đất chung.

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP HCM (HREC), bày tỏ lo ngại về tác động ngắn hạn của bảng giá đất mới đối với doanh nghiệp bất động sản. Ông chia sẻ rằng điều khó nhất đối với nhà đầu tư bất động sản khi bảng giá đất mới được áp dụng là chi phí đền bù giải tỏa có thể tăng lên mức quá cao, gây khó khăn trong quá trình đàm phán giải phóng mặt bằng đặc biệt ở những dự án có quỹ đất lớn. Điều này có thể làm cho việc thực hiện các dự án quy mô trở nên khó khăn hơn, và doanh nghiệp sẽ gặp nhiều thách thức trong quá trình triển khai.

Ông cũng nhấn mạnh rằng, sau khi luật được áp dụng, bất động sản có thể khó giảm giá, nhưng cũng không còn tình trạng tăng giá không kiểm soát như trước đây.

Dự đoán giá nhà sẽ tăng hay giảm sau khi Luật có hiệu lực

Ông Phan Đức Hiếu, Uỷ viên Thường trực, Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội nhận định, đất đai là một nguồn lực quan trọng, phải được hạch toán chính xác, đầy đủ vào mọi hoạt động kinh tế xã hội.

"Hiện nay chúng ta đang có suy nghĩ giá sẽ tăng lên, nhưng theo quy luật cung cầu thì có thể tăng, có thể giảm. Chính vì vậy, nhóm chính sách về đất đai là rất quan trọng. Giả sử định giá đất thời gian tới mà tăng sẽ ảnh hưởng đến tiền sử dụng đất, ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng khác nhau và với các quy mô sử dụng đất khác nhau. Như vậy, chúng ta có thể can thiệp bằng cách đánh luỹ tiến, có thể can thiệp bằng cách phân nhóm đối tượng hoặc những chính sách hỗ trợ khác nhau để thực hiện điều tiết. Nhóm chính sách về đất đai theo tôi rất quan trọng, khi giá đất được hạch toán vào đời sống kinh tế xã hội, khi được đưa vào các hoạt động sản xuất kinh doanh thì phải có sự cân bằng với lợi ích và chi phí chung của xã hội".

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã công bố dự thảo Nghị định Quy định về giá đất, trong đó đề xuất 4 phương pháp xác định giá đất gồm (so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất). Việc xác định giá đất sẽ được phân cho các địa phương trên quy định chung của Luật, tuy nhiên đặc thù khác nhau nên giá đất sẽ có sự khác nhau tại các địa phương. Ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài Nguyên và Môi trường nêu ví dụ về điều này.

Đánh giá độ tin cậy của chủ đầu tư trong lĩnh vực bất động sản

"Tôi lấy ví dụ, có địa phương đang khuyến khích đầu tư, mong muốn thu hút được các dự án đầu tư. Nếu đưa bảng giá đất lên cao thì sự thu hút nhà đầu tư sẽ hạn chế đi. Thế nhưng, đối với các địa phương đã thu hút được nhà đầu tư rồi, giờ người ta quay sang việc chọn lọc các nhà đầu tư chất lượng, có đủ điều kiện, có đủ năng lực thì người ta thực hiện giá đất theo thị trường rất dễ. Nhưng tôi hy vọng, việc ban hành giá đất phải tính cả yếu tố ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư và yếu tố ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất nữa. Cho nên, các địa phương cần phải hài hoà giữa quyền lợi người sử dụng đất, giữa thu thuế, thu các lệ phí về đất đai với việc thu hút đầu tư".

Mặc dù những yếu tố của Luật Đất đai có thể làm tăng giá bất động sản, tuy nhiên các chính sách về đất đai, thị trường bất động sản của Chính phủ trong thời gian qua đã đưa ra các giải pháp nhằm chống đầu cơ, tiến tới đánh thuế bất động sản theo tinh thần của Nghị quyết 18 và Luật Thuế tài sản. Qua đó, yếu tố đầu cơ trên thị trường bất động sản sẽ giảm thiểu, dần bị triệt tiêu và chỉ còn nhu cầu thực. Thứ hai, việc sửa đổi Luật Đất đai đồng bộ với các luật liên quan sẽ tạo hành lang thuận lợi, khơi thông pháp lý của các dự án trên thị trường. Nhờ vậy, nguồn cung bất động sản sẽ dồi dào. Qua đó, giá bất động sản sẽ giảm, chấm dứt hiện tượng sốt giá, bong bóng bất động sản.