09/08/2023, 14:48 0

Giá nhà đất còn giảm sâu được nữa không ?

Năm 2023, giá đất được cho là đã giảm mềm so với giai đoạn cao điểm trước đó. Tuy vậy, sự thanh khoản trên thị trường vẫn đang ở mức thấp. Nguyên nhân chính gây ra tình trạng thanh khoản thấp vẫn xuất phát từ việc mua bán đất được định giá dựa trên sự kỳ vọng về việc giá sẽ tiếp tục giảm.

Giá vẫn được coi là cao đối với người đi săn hàng "ngộp"

Đi xem lô đất nền Châu Đức, Bà Rịa -Vũng Tàu, anh Khải (TP. Thủ Đức) cho biết khá hài lòng với vị trí và pháp lý. Nhưng “kèo thơm” khó “chốt” thành công vì anh và chủ đất không đi đến thống nhất về giá.

Theo anh Khải, chủ đất đưa giá quá cao và không có thiện chí thương lượng khiến anh không xuống tiền mua.

Lô đất này anh đã tìm hiểu qua, dò thử giá với bên ngân hàng thì thấy, giá giao động ở tầm 1,7 – 1,8 tỷ đồng là hợp lý. Tuy nhiên chủ đất vẫn nhất quyết bán với giá 2,1 tỷ đồng và cho rằng mình đã giảm hết nấc.

Tìm cách giải thoát cho hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản — Đất ở Thành phố Thủ Đức

“Họ vẫn đem giá bán thời cao điểm 2022 ra làm mốc để định ra mức giảm 30%. Thực chất đầu 2022 khu vực này có sốt đất cục bộ, giá bị làm ảo tăng 100 -200%. Giờ mà giảm có 30% cũng không hề tương xứng với giá trị thực. Vậy nên tôi cũng không hào hứng mua”, anh Khải cho biết.

Còn ở góc độ người bán, chủ lô đất này cho rằng, anh mua đất thời điểm tháng 11/2021 với giá 2 tỷ đồng bằng “tiền tươi thóc thật”. Tính cả các chi phí môi môi giới, pháp lý và khoản tiền bỏ ra gần 2 năm qua. Giá 2,1 tỷ đồng là anh đã lỗ. Vậy mà khách mua còn tính ép xuống mức giá thời điểm đầu năm 2021 thì rất “bó tay”.

Cũng là nhà đầu đi đi săn đất mùa thấp điểm, anh Bắc (Tp. Thuận An) cho rằng, mặc dù giá đất năm 2023 có giảm nhưng thực chất rất khó để săn được hàng “ngộp” giảm sâu. Với những nhà riêng hay đất nền ở các khu vực tiềm năng hay đất trong khu dân cư đông đúc, chỉ cần giảm giá tầm 20 -25% so với khu vực là nhanh chóng có người “hốt” luôn. Khó đến tay những nhà đầu tư nhỏ như anh.

Còn với các sản phẩm đất nền, đất nông nghiệp vùng ven, nhất là ở những thị trường từng có sốt đất, đón sóng hạ tầng dài hạn, giá đã bị thổi lên cao. Có hiện tượng giảm mạnh đến 30 -40% thì vẫn không tương xứng với giá trị thực và không mấy người mua.

Anh Bắc cho biết tháng 6 vừa rồi có đi xem một lô đất vườn trồng Sầu Riêng. Khu đất này từng được một nhà đầu tư mua lại giai đoạn 2022 với giá gần 6 tỷ đồng. Tuy nhiên thực tế sau khi hết sốt, các lô đất lân cận rao bán 2-3 tỷ đồng cũng không có người mua. Chủ đất nhất quyết bán 4 tỷ đồng, cắt lỗ khá sâu những người ta không quan tâm vì cho là giá hàng “ngộp” như trên vẫn còn khá cao so với giá trị thực.

Ở chiều ngược lại, giá bán loại hình căn hộ hoàn thiện và nhà riêng lẻ thực chất không có giảm sâu. Với những “deal” cần chốt nhanh, giá chỉ giảm mạnh nhất tầm 10 -20% và không có nhiều sản phẩm rao bán.

Còn về căn hộ, chỉ các suất đầu tư thuộc những dự án đang triển khai dang dỡ, cần thoát hàng thì mới có xu hướng giảm 25 -30%. Các giao dịch giảm sâu hơn thì rơi vào dự án pháp lý có vấn đề hay CĐT bỏ bê xây dựng.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), giá đất năm 2023, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt có động thái giảm dần về giá trị phù hợp. Nhà đầu tư nào sử dụng đòn bẩy tài chính, chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 – 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 – 30%, thậm chí lên đến 30 – 50% giá trị đầu tư.

Giá nhà đất khó có thể giảm sâu hơn nữa

Báo cáo NCTT BĐS 6 tháng đầu năm 2023 Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất năm 2023 có xu hướng giảm sâu ở loại hình BĐS đầu cơ, giữ hàng chờ tăng giá (không phục vụ nhu cầu ở thật, khai thác tiêu dùng), còn đất nền nói chung chỉ giảm từ 8 -12%. Nhà phố, biệt thự và giá bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai giảm mạnh nhất rơi vào khoảng 15-30%, chỉ có một số trường hợp cá biệt rớt giá kịch sàn là 40% so với quý 2/2022.

Trong khi đó, BĐS phục vụ nhu cầu ở thật, mua để ở, hoặc có thể khai thác sử dụng ngay nhu cầu bán ra ít, các trường hợp giảm giá vẫn diễn ra do chịu tác động tâm lý toàn thị trường nhưng chỉ điều chỉnh trong biên độ hẹp. Không rơi vào cảnh nháo nhào thoát hàng cắt lỗ.

Tuy nhiên, theo một khảo sát tâm lý thực hiện trên nhóm đối tượng người mua nhà của Batdongsan.com.vn, khoảng 56% dự đoán giá nhà sẽ tiếp tục giảm trong các tháng cuối năm, chỉ 23% cho rằng sẽ vẫn tăng. Cũng theo đó, 54% đáp viên cho rằng lãi suất sẽ còn tăng trong thời gian tới, khoảng 20% cho rằng từ quý 3 trở đi, lãi suất có thể sẽ giảm nhưng khó quay về thời điểm 2020 -2021.

Ở nhóm người bán, số liệu khảo sát chỉ ra, trong những lý do mà nhà đầu tư cần bán BĐS, 49% là để cơ cấu lại danh mục đầu tư; 23% là do không có nhu cầu sử dụng, nên rao bán lại, chỉ 22% là do kẹt tài chính, phải sang nhượng để giải quyết vấn đề kinh tế.

Vì nhóm người bán cần thoát hàng do khó khăn tài chính không cao, nên phần lớn vẫn nuôi kỳ vọng sẽ bán ra với mức có lời, lợi nhuận dao động trên dưới 10%. Cụ thể đến 42% người đang giữ tài sản muốn bán với mức lợi nhuận cao hơn giá mua vào ít nhất 10%; 38% chấp nhận bán ra với lợi nhuận chênh lệch dưới 10%.

Sơ lược tình hình bất động sản 5 tháng đầu năm: Vốn ngoại giảm mạnh, doanh nghiệp giải thể tăng

Chỉ có khoảng 16% chấp nhận giảm giá 5-20% để thoát hàng. Tỷ lệ nhà đầu tư chấp nhận mức giảm giá trên 20% chỉ khoảng 3.

Phân tích về xu hướng giảm của giá đất năm 2023, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cho hay, giao dịch BĐS đang rơi vào giai đoạn thấp điểm, nhu cầu đầu cơ biến mất, đầu tư suy giảm và chỉ còn lại chủ yếu là mua ở thực. Thị trường mất đi lượng lớn khách mua đầu tư dẫn đến thanh khoản bị ảnh hưởng và giá đất năm 2023 cũng chịu tác động theo.

Ông Quốc Anh chia sẻ, giao dịch nhà đất khó thành công do kỳ vọng giữa người bán và người mua vẫn còn khoảng cách xa. Thời điểm hiện nay, các vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý đang được Chính phủ và các địa phương chung tay tháo gỡ. Phía ngân hàng cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi lãi suất đã giảm. BĐS tiêu dùng phục vụ nhu cầu ở thật có thể sẽ sớm phục hồi.

“Người mua đang ưu tiên BĐS đạt tiêu chí sử dụng ngay, giữ giá tốt, an toàn, có khả năng thanh khoản cao. Vì vậy nhóm sản phẩm này sẽ cải thiện thanh khoản thời gian tới. Còn nhóm BĐS đầu cơ có thể sẽ còn tiếp diễn đà giảm giá”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.