25/04/2025, 14:07 0

Giá chung cư sẽ giảm khi tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Một số chuyên gia nhận định rằng, việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội không nhất thiết sẽ kéo giá chung cư thương mại giảm, bởi mỗi phân khúc bất động sản hướng tới đối tượng khách hàng riêng với nhu cầu và khả năng tài chính khác nhau.

Thực trạng triển khai và kỳ vọng từ nguồn cung nhà ở xã hội

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quá trình thực hiện Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, đến nay đã có 30 địa phương ban hành kế hoạch triển khai. Tổng cộng, cả nước đã quy hoạch 1.309 vị trí với quy mô khoảng 9.737 ha đất dành riêng để phát triển nhà ở xã hội. Nhiều địa phương đã chú trọng bố trí các quỹ đất ở vị trí thuận lợi, gần trung tâm đô thị hoặc khu công nghiệp, đồng thời đảm bảo điều kiện về hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Một số địa phương có quy mô đất lớn như Đồng Nai (1.064 ha), Quảng Ninh (666 ha), Bình Dương (408 ha), Hải Phòng (336 ha)...

Từ năm 2021 đến nay, đã có 655 dự án nhà ở xã hội được triển khai trên toàn quốc với tổng quy mô khoảng 593.428 căn. Riêng trong năm 2024, đã có 28 dự án hoàn thành, cung cấp 20.284 căn hộ – tăng 46% so với năm trước. Đồng thời, 23 dự án mới với quy mô 25.399 căn cũng đã được cấp phép và khởi công – tăng 23% so với năm 2023. Với tiến độ này, tổng số căn hộ đã hoàn thành và khởi công hiện chiếm khoảng 42,38% mục tiêu của đề án cho đến nay.

Theo Quyết định số 444 của Thủ tướng Chính phủ, năm 2024, cả nước cần hoàn thành 100.275 căn nhà ở xã hội. Trong đó, Hà Nội phải hoàn thành 4.670 căn, TP.HCM 2.874 căn, Hải Phòng 10.158 căn, Đà Nẵng 1.500 căn… Từ năm 2025 đến 2030, các địa phương tiếp tục được giao hoàn thành thêm gần 1 triệu căn nữa. Riêng Hà Nội và TP.HCM lần lượt phải hoàn thành 56.200 và 69.700 căn hộ.

Hà Nội dự kiến trong năm nay sẽ có 11 dự án nhà ở xã hội được hoàn thành với gần 6.000 căn, đồng thời khởi công 5 dự án mới với quy mô hơn 10.000 căn. Việc nguồn cung nhà ở xã hội liên tục được mở rộng đang tạo kỳ vọng sẽ giúp giá nhà tại các đô thị lớn giảm xuống, phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

Thách thức và góc nhìn từ chuyên gia về tác động tới giá nhà thương mại

Dù kỳ vọng cao, song nhiều chuyên gia cho rằng việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội chưa chắc đã khiến giá chung cư thương mại giảm. Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – nhận định nhu cầu tìm mua chung cư đang có xu hướng tăng trở lại kể từ cuối năm 2024, cho thấy thị trường vẫn chưa hạ nhiệt. Mặc dù người dân mong đợi giá giảm, nhưng với cầu không ngừng tăng, khả năng giá nhà giảm sâu là rất khó xảy ra.

Ông cho rằng việc có thêm hàng trăm nghìn căn hộ nhà ở xã hội trong tương lai chưa thể tác động ngay lập tức đến mặt bằng giá thị trường do các yếu tố như quy trình xét duyệt đối tượng, thủ tục pháp lý còn phức tạp và mất thời gian. Mỗi phân khúc bất động sản phục vụ một nhóm khách hàng khác nhau – tương tự như thị trường cà phê: việc xuất hiện thêm quán bình dân không làm ảnh hưởng đến giá của các thương hiệu cao cấp.

Số liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy lượng quan tâm tới chung cư tại Hà Nội đang phục hồi, gần đạt mức đỉnh như trước kia. Điều này phản ánh sức cầu vẫn lớn và giá khó giảm như kỳ vọng của nhiều người.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS – cũng bày tỏ lo ngại dù nguồn cung nhà ở xã hội đang tăng. Ông cho biết tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội vẫn còn khắt khe, quy trình xét duyệt còn rườm rà, đặc biệt là khâu xác minh thu nhập. Thêm vào đó, hiện tượng mua bán trái phép, chuyển nhượng không đúng đối tượng cũng khiến người thực sự cần nhà khó tiếp cận.

Những ách tắc khiến việc xây dựng nhà ở xã hội tăng độ khó gấp đôi

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội với giá thấp vẫn có thể góp phần kéo giảm giá trung bình của chung cư trên thị trường. Đặc biệt, khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực, các cơ chế mới sẽ giúp thúc đẩy nguồn cung và tháo gỡ nhiều khó khăn pháp lý, thủ tục mà thị trường đang đối mặt.

Một số đề xuất cũng được đưa ra như tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần cho các dự án nhà ở xã hội (theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA), giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giảm giá thành nhờ giảm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Đại diện Tổng Công ty HUD kiến nghị Chính phủ cần rút ngắn quy trình thủ tục cho các dự án nhà ở xã hội, đồng thời các bộ, ngành và địa phương cần rà soát lại quỹ đất hiện có, sớm bố trí cho các chủ đầu tư đủ năng lực, có mong muốn phát triển nhà ở xã hội nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện đề án 1 triệu căn.