Đo độ hút tiền của chứng khoán và bất động sản

Trong năm nay, việc thu hút dòng tiền vào thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc mạnh mẽ vào sự điều tiết của các ngân hàng thương mại đối với việc cung cấp vốn, sức ảnh hưởng từ các chính sách đầu tư công, và sự thịnh vượng của thị trường chứng khoán. Đây là những yếu tố quyết định quan trọng đối với sự chuyển động và tăng trưởng của thị trường bất động sản trong năm nay.

Dòng tiền đang tập trung ở đâu?

Bước sang năm 2024, nền kinh tế có dấu hiệu hồi phục, qua đó kích thích nhu cầu đầu tư gia tăng. Theo đó, các loại tài sản như vàng, chứng khoán, bất động sản… cũng được quan tâm nhiều hơn, thay vì chủ yếu gửi tiền tiết kiệm để bảo toàn dòng vốn như năm ngoái.

Điểm dễ nhận thấy trên các diễn đàn, hội nhóm đầu tư là câu chuyện “Vàng liên tục phá đỉnh, chứng khoán đang vào phom, nhà đất bắt đầu thấy ánh sáng cuối đường hầm” rất rôm rả, hút khách. Trên thực tế, giá vàng trong nước liên tục thiết lập đỉnh mới, từ mức 71 triệu đồng/lượng tăng lên 75 triệu đồng/lượng, rồi 79 triệu đồng/lượng và hiện đã vượt 82 triệu đồng/ lượng - mức cao nhất từ trước tới nay.

Theo PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế, các yếu tố như một số nền kinh tế lớn vẫn tiềm ẩn nguy cơ suy thoái, bất ổn địa chính trị lan rộng… khiến vàng trở thành kênh trú ẩn an toàn. Tại Việt Nam, nguồn cung hạn hẹp cùng với chính sách kiểm soát chặt chẽ vàng nguyên liệu khiến giá vàng SJC liên tiếp phá vỡ các kỷ lục thời gian qua. Bên cạnh đó, yếu tố đầu cơ cũng thúc đẩy giá vàng tăng.

Còn ông Nguyễn Minh Tuấn - Giám đốc điều hành AFA Capital cho rằng, vàng tuy hấp dẫn nhưng cũng là kênh rất “kén khách” nên số lượng nhà đầu tư tham gia không nhiều mà đa số chỉ có mục đích tích trữ, do đó lượng vốn chảy vào kênh này không quá lớn.

Trong khi đó, ghi nhận từ nhiều tư vấn cá nhân đang quản lý tệp khách hàng lớn cho thấy, danh mục được khuyến nghị tập trung nhiều ở kênh chứng khoán và bắt đầu mở trạng thái đối với kênh bất động sản.

Ông Huỳnh Hoàng Phương - Giám đốc Phân tích Công ty cổ phần FIDT, đơn vị chuyên tư vấn đầu tư và quản lý tài sản nhận định, nền kinh tế Việt Nam được dự báo tăng trưởng khả quan trong năm 2024 và dữ liệu kinh tế - xã hội trong 2 tháng đầu năm phần nào cho thấy điều này. Vì vậy, với vai trò là “hàn thử biểu” của nền kinh tế, thị trường chứng khoán cũng được cho là sẽ diễn biến tích cực.

Thực tế, trong vài tuần qua, thị trường chứng khoán không chỉ tích cực về mặt điểm số, thanh khoản cũng tăng mạnh với nhiều phiên giao dịch có giá trị 20.000 tỷ đồng, thậm chí lên tới 30.000 tỷ đồng. Trong đó, cùng với nhóm tài chính - ngân hàng, cổ phiếu bất động sản cũng là nhóm hút mạnh dòng tiền. Các cổ phiếu nổi bật có thể kể đến là DIG (DIC Corp), NVL (Novaland), KDH (Khang Điền), TCH (Tài chính Hoàng Huy), DXG (Đất Xanh), SCR (TTC Land), HQC (Hoàng Quân), TIG (Đầu tư Thăng Long), EVG (Everland)… Đây cũng là những doanh nghiệp thời gian qua có nhiều thông tin về tái cơ cấu tài chính, triển khai dự án mới…

Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, thời gian gần đây, nhiều dự án bắt đầu ghi nhận lượng giao dịch là những gia đình trẻ, những người có nhu cầu mua thêm nhà để tích lũy tài sản khi mặt bằng lãi vay xuống thấp, cũng như tận dụng các chính sách bán hàng ưu đãi đang được nhiều chủ đầu tư áp dụng. Tại thị trường Hà Nội và TP.HCM, nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ đặt mua sản phẩm tăng mạnh, tập trung vào dòng chung cư, thậm chí có dự án “cháy hàng” ngay trong ngày mở bán đầu tiên.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, giá chung cư tăng bình quân 2 con số mỗi năm trong những năm gần đây. Năm 2023, chỉ số giá chung cư Hà Nội tăng 16% khiến phân khúc này hấp dẫn nhà đầu tư.

Ngoài ra, việc giá chung cư leo thang cũng đẩy giá thuê tăng. Theo ghi nhận của VARS, hiện tại, giá thuê tại nhiều dự án chung cư tăng tới 40% so với giai đoạn dịch bệnh và khoảng 20% so với giữa năm 2022. Trong đó, căn hộ 1 phòng ngủ có giá thuê tăng mạnh nhất với tỷ suất lợi nhuận cao gấp đôi so với những căn có diện tích lớn hơn.

Đơn cử, tại một số dự án ở quận Long Biên, khảo sát của VARS cho thấy, căn hộ 1 phòng ngủ đang được cho thuê 7-8 triệu đồng/tháng, tăng 10-15% so với cùng kỳ năm trước; căn hộ 2 phòng ngủ đầy đủ nội thất tăng khoảng 10% lên 10-11 triệu đồng/tháng. Tại quận Nam Từ Liêm, chung cư 1 phòng ngủ ở một số khu đô thị đang cho thuê khoảng 10 triệu đồng/tháng, đầy đủ nội thất, còn căn 2 phòng ngủ dao động 14-16 triệu đồng, tăng khoảng 15%.

Tại TP HCM, giá thuê chung cư 1 phòng ngủ tại dự án mặt đường Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, quận 1 tăng giá từ 15 triệu đồng/tháng lên 20 triệu đồng/tháng khi hợp đồng cũ vừa đáo hạn, trong khi hồi đầu năm 2023, giá cho thuê vẫn giữ nguyên, thậm chí giảm nhẹ ở một số chung cư diện tích lớn. Một số chung cư nằm xa hơn, ở quận 7 hay huyện Nhà Bè, giá thuê cũng tăng nhưng không mạnh như khu vực trung tâm thành phố.

Nhà đầu tư ra chiến lược cụ thể

Theo Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, bất động sản là kênh đầu tư có tỷ suất lợi nhuận ngắn hạn cao nhất trong 2 năm qua, lên tới 14%/năm, tiếp theo là trái phiếu doanh nghiệp (8,5%/năm), vàng (7,36%/năm), gửi tiết kiệm (6%/năm). Với cổ phiếu, đây là kênh đầu tư có hiệu suất thấp nhất khi người tham gia có thể bị lỗ tới 20,14%/năm.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, năm 2023 là năm khó khăn với tất cả các kênh đầu tư, từ chứng khoán (bao gồm cả thị trường cổ phiếu và trái phiếu), vàng, bất động sản… đến ngoại hối và tiền gửi ngân hàng. Tuy nhiên, bước sang năm 2024, những diễn biến tích cực hơn của kinh tế Việt Nam sẽ mang đến nhiều triển vọng hơn cho hoạt động đầu tư.

Ông Hiếu đưa ra nhận định, trong nửa đầu năm, kênh đầu tư vàng có thể tiếp tục được nhà đầu tư quan tâm khi bối cảnh kinh tế còn chưa rõ nét, nhưng trong nửa cuối năm, khi nền kinh tế đã ổn định, rõ ràng hơn, giá vàng nhiều khả năng có xu hướng đi ngang hoặc giảm và khi đó, các kênh đầu tư khác như chứng khoán, bất động sản… sẽ tích cực hơn. Trong đó, ông Hiếu lưu ý, thị trường bất động sản cần chờ thêm hiệu ứng chính sách khi các luật mới liên quan chính thức có hiệu lực (từ ngày 1/1/2025).

Còn ông Mai Viết Vĩnh - Chủ tịch Mai Việt Land cho rằng, vùng đáy của thị trường bất động sản rơi vào năm 2023 và sang năm 2024, thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ phục hồi. Trong giai đoạn này, dòng tiền vào thị trường sẽ cải thiện dần, hoạt động đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng được Chính phủ chú trọng…, nhưng do tâm lý người mua còn bị ảnh hưởng nên thị trường khó bật mạnh.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Ngô Thành Huấn – Giám đốc điều hanh FIDT cũng cho rằng, nhà đầu tư trong nước và cả nhà đầu tư Việt kiều đang trong trạng thái “không thể để tiền nhàn rỗi thêm nữa” do lãi suất đã quá thấp. Tuy nhiên, nếu “chứng khoán không tiếp tục tăng thì bất động sản khó có… cửa nói chuyện trong tương lai gần”.

Nhìn chung, năm 2024, thị trường địa ốc sẽ còn đối mặt với những yếu tố bất lợi như niềm tin người tiêu dùng chưa hoàn toàn hồi phục, khả năng tiếp cận vốn tín dụng còn hạn chế, lệch pha cung - cầu còn lớn… Dù vậy, dưới góc độ vĩ mô, thị trường cũng ghi nhận tác động tích cực từ tốc độ hồi phục ngày nhanh của nền kinh tế. Cùng với đó, hành lang pháp lý thông thoáng hơn, mặt bằng lãi vay trong xu hướng giảm… sẽ tạo điều kiện cho cả nhà phát triển bất động sản lẫn người tiêu dùng.

Đưa ra khuyến nghị cho nhà đầu tư, theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, với những người vốn mỏng, kinh nghiệm đầu tư chưa nhiều thì nên phân tán các khoản đầu tư và cơ cấu hợp lý các kênh đầy tư rủi ro cao với gửi tiết kiệm ngân hàng hoặc mua vàng để dự trữ. Còn với nhà đầu tư chuyên nghiệp, có tiềm lực tài chính, bên cạnh chứng khoán, bất động sản cũng là kênh hấp dẫn, đặc biệt là phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, bất động sản công nghiệp hay bất động sản nghỉ dưỡng tại các khu vực ven biển.

“Quyết định bỏ vốn vào kênh nào sẽ phụ thuộc vào khả năng tài chính, kiến thức, kinh nghiệm và khẩu vị rủi ro của mỗi nhà đầu tư, nhưng không nên bỏ hết trứng vào một giỏ”, ông Phong nói.