Định hướng cho thị trường nhà ở có giá bình dân và dễ tiếp cận với người mua

Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng nhưng do sự cản trở của giá cả nên người mua không đủ khả năng chi trả, nhất là ở các thành phố lớn. Mấu chốt hiện nay đang nằm ở các Chính sách của Nhà nước.

Chênh lệch giữa nhu cầu mua nhà và khả năng chi trả của người dân

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến tháng 9/2022, tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc đã đạt khoảng 41,5%, với 888 đô thị. Con số này vẽ nên một bức tranh sống động về sự dịch chuyển đang diễn ra tại các thành phố lớn và những tỉnh thành lân cận. Mỗi năm, ước tính các đô thị Việt Nam có thêm từ 1 đến 1,3 triệu dân. Sự chuyển đổi này thúc đẩy nhu cầu về nhà ở gia tăng, đặc biệt là ở các thành phố như Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM. Tuy nhiên, sự gia tăng nhu cầu này thường xung đột với thực tế về khả năng chi trả, tạo ra một bức tranh nhà ở phức tạp.

Nhà ở giá phải chăng (affordable housing) được định nghĩa là dòng sản phẩm bất động sản nhà ở có giá cả vừa phải, đủ để người dân chi trả bằng thu nhập và năng lực tài chính của họ. Trong bối cảnh thị trường hiện này, các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền trên thị trường có thể kể đến là căn hộ hạng C, đất nền bình dân hay thậm chí là nhà ở công nhân gần các khu công nghiệp.

Báo cáo thị trường của Savills Việt Nam trong những năm gần đây cho thấy, nguồn cung bất động sản giá cả phải chăng tiếp tục khan hiếm, dù sản phẩm này luôn có sức hấp dẫn và sức hút mạnh mẽ. Trong 6 tháng đầu năm 2023, căn hộ hạng C chiếm 62% thị phần tiêu thụ tại TP.HCM với 42% nguồn cung. Dự kiến trong nửa cuối năm, lượng căn hộ hạng C mới cung cấp cho thị trường TP.HCM là khoảng 3.295 căn, tương đương 39% tổng nguồn cung. 

Theo báo cáo Chỉ số về Khả năng chi trả nhà ở tại châu Á Thái Bình Dương 2023 của ULI, TP.HCM và Hà Nội là 2 thành phố có giá nhà ở mức độ trung bình trong khu vực nhưng lại chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân.

Cụ thể, TP.HCM - trung tâm kinh tế của Việt Nam, nổi bật với giá nhà trung bình là 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng) với thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức 9.120 USD/năm. Theo tính toán của ULI, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP.HCM đang ở mức 32,5, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến (35), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3), Thượng Hải (24,1) và Hồng Kông - Trung Quốc (26,5). 

Trong khi đó, chỉ số này ở Hà Nội là 18,3 với mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình là 9.967 USD, cao hơn Seoul (17,3), Tokyo (16,1), nhà ở thương mại Singapore (13,7)

Với thị trường nhà ở cho thuê, giá thuê trung bình hằng tháng trên mỗi căn hộ tại TP.HCM là 592 USD, tương đương khoảng hơn 14 triệu đồng. Đây là thị trường chủ yếu phù hợp với nhóm lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm người nước ngoài làm việc tại Việt Nam. 

Theo đánh giá của các chuyên gia Savills, giá thuê nhà chỉ được xem là ở mức phải chăng khi chi phí dành cho nhà ở chiếm khoảng 30% tổng thu nhập hằng tháng của mỗi người.

Trong khi lợi nhuận cho thuê đối với các sản phẩm nhà ở giá rẻ như nhà ở công nhân tương đối thấp thì nhu cầu và công suất sử dụng lại cao. Một nghiên cứu của Savills Việt Nam về nhà ở công nhân tại Hải Phòng đã chỉ ra, giá thuê nhà ở công nhân dao động từ 3,2 USD đến 4,2 USD/m2/tháng. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy cao ở mức 95%.

Có thể thấy, khi các doanh nghiệp sản xuất và công nghiệp đang tạo ra cơ hội việc làm lớn, có nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này theo quy mô lớn để tạo lợi nhuận.

Hướng tới thị trường nhà ở có giá phải chăng

Phân tích về khả năng chi trả nhà ở của người dân tại TP.HCM, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM cho biết, phần lớn người dân chỉ có thể chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ hạng C. 

“Hiện tại, những căn hộ vừa túi tiền có giá từ 2 - 4 tỷ đồng, phù hợp với khả năng chi trả của người dân, có nguồn cung khá thấp. Trước đây, dòng sản phẩm này chiếm tỷ lệ khoảng 60% trong nguồn cung của thị trường nhưng đến năm 2023 chỉ chiếm khoảng 25%, hạn chế nguồn cung cũng như cơ hội sở hữu nhà của người dân”, chuyên gia cho biết. 

Theo bà Giang, chính sách hỗ trợ của Nhà nước là mấu chốt trong việc thiết lập khả năng chi trả cho người dân đối với vấn đề nhà ở. Kinh nghiệm thực tiễn của nhiều quốc gia khác nhau cho thấy những tác động tích cực của các giải pháp nhà ở đối với phát triển kinh tế - xã hội. 

Không giống như nhà ở xã hội với các yêu cầu quy hoạch nghiêm ngặt và giới hạn lợi nhuận là 10%, các nhà phát triển bất động sản khu vực tư nhân vẫn có khả năng xây dựng nhà ở giá rẻ để sinh lời. Trung Quốc và Ấn Độ có thị trường nhà ở giá rẻ và nhà ở công nhân phát triển mạnh mẽ, sinh lợi cho các nhà đầu tư tư nhân. Tuy nhiên, tại Việt Nam, các nhà phát triển vẫn chưa khai thác được các nguồn doanh thu này.

Tại Singapore, chương trình của Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) kết hợp với chính sách vay mới của Quỹ Tiết kiệm Trung ương đã thành công trong việc nâng tỷ lệ sở hữu nhà ấn tượng xấp xỉ 90%. Ví dụ này nhấn mạnh tiềm năng của các chính sách chiến lược của Chính phủ trong việc thúc đẩy khả năng tiếp cận nhà ở.

Bà Giang Huỳnh cho rằng, nếu có thể tạo ra một môi trường thuận lợi hỗ trợ cả nhà đầu tư và người mua, Việt Nam có thể hướng tới một thị trường nhà ở giá cả phải chăng và dễ tiếp cận hơn. 

“Việc Chính phủ xem xét các loại thuế để hạn chế mua đầu cơ và tăng quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ, thể hiện cam kết thúc đẩy thị trường nhà ở ổn định và bền vững, mang lại lợi ích cho những người mua nhà tiềm năng. Việc tích hợp các cơ chế tài chính sáng tạo và xây dựng các chính sách nhà ở bền vững có thể biến khả năng sở hữu được nhà ở thành hiện thực đối với toàn bộ dân số”, bà Giang nói.

Riêng đối với phân khúc nhà ở xã hội, bà Giang Huỳnh cho rằng, đây là vấn đề cần ưu tiên để giúp giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp, thúc đẩy phần nào kinh tế - xã hội, tăng tốc độ giãn dân, mở rộng đô thị ra các khu vực ngoại thành, tăng tính bền vững trong quy hoạch đô thị. 

“Khó khăn lớn nhất lúc này là quỹ đất dành cho nhà ở xã hội. Thứ hai là vấn đề nguồn vốn, mà hiện tại đang dựa vào nguồn vốn công là chính, cần thêm sự hỗ trợ của khu vực tư nhân. Cần có những chính sách hiệu quả về thủ tục pháp lý dành riêng và đơn giản hóa cho các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này”, bà Giang nhấn mạnh.