23/06/2025, 14:06 0

Đi tìm lời giải cho bài toán giá bất động sản ngày một đắt đỏ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sau nhiều năm biến động thất thường, một câu hỏi lớn được đặt ra: Vì sao giá nhà đất vẫn liên tục neo ở mức cao, thậm chí không hạ nhiệt dù thanh khoản suy giảm mạnh? Câu trả lời nằm ở hàng loạt yếu tố cấu thành giá BĐS - từ chính sách đất đai, hệ thống thuế phí, thủ tục pháp lý phức tạp, chi phí vốn, cho đến yếu tố tâm lý đầu cơ vẫn còn ăn sâu trong thị trường.

Vì sao giá bất động sản vẫn liên tục tăng cao?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sau nhiều năm "nóng - lạnh thất thường", một câu hỏi lớn được đặt ra: Vì sao giá nhà đất tại Việt Nam vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí không hạ nhiệt dù thanh khoản suy giảm mạnh?

Thực tế cho thấy, giá BĐS hiện nay bị chi phối bởi nhiều yếu tố cấu thành - từ chính sách đất đai, thuế phí, thủ tục pháp lý phức tạp, chi phí tài chính đến yếu tố đầu cơ và lệch pha cung – cầu.

Đề xuất đánh thuế đối với bất động sản thứ hai

Theo chỉ đạo của Thường trực Chính phủ, các bộ ngành và địa phương cần khẩn trương thực hiện phân cấp, phân quyền rõ ràng theo Kết luận 115-KL/TW, đồng thời rà soát nguyên nhân khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao, trong đó đặc biệt là giá đất, nguyên vật liệu xây dựng và lãi vay ngân hàng.

Một thực tế đáng chú ý là thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý cho một dự án nhà ở tại Việt Nam hiện mất trung bình 3 – 5 năm. Riêng giai đoạn phê duyệt quy hoạch chi tiết và giao đất có thể kéo dài hơn 1 năm. Việc “treo vốn” quá lâu trong giai đoạn chưa được triển khai khiến doanh nghiệp chịu áp lực tài chính lớn, đặc biệt trong điều kiện lãi suất vay vốn dao động 10 – 12%/năm như thời gian qua.

Không chỉ vậy, trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư còn phải đối mặt với các chi phí không chính thức – hay còn gọi là “chi phí chìm”. Những khoản chi này tuy không được hạch toán rõ ràng nhưng lại tác động trực tiếp đến giá thành sản phẩm. Theo TS Đinh Thế Hiển, chừng nào thủ tục đầu tư xây dựng chưa được cải cách triệt để, thì giá nhà đất còn bị đội lên vì gánh nặng pháp lý quá lớn.

Thêm vào đó, giá bán một căn hộ hiện nay còn bao gồm hàng loạt loại thuế, phí và lệ phí khác: thuế VAT (10%), lệ phí trước bạ (0,5%), thuế thu nhập doanh nghiệp, chi phí bảo trì (2%), phí công chứng, thẩm định hồ sơ... Ước tính người mua nhà phải chi thêm từ 8 – 15% giá trị hợp đồng cho các khoản này.

Về phía doanh nghiệp, họ không chỉ phải đóng thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp mà còn chịu các nghĩa vụ tài chính khác như phí sử dụng hạ tầng, phí bảo vệ môi trường, chi phí liên quan đến đất đai... Tất cả đều được tính vào giá bán sản phẩm, khiến giá BĐS ngày càng xa rời khả năng chi trả của người dân.

Theo Bộ Xây dựng, giai đoạn 2015 – 2023, giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng từ 80 – 120%, trong khi thu nhập của người lao động chỉ tăng chưa đến 40%. Hệ số "giá nhà/thu nhập" tại các đô thị lớn hiện đã vượt ngưỡng 20 lần — cao hơn nhiều so với khuyến nghị 5 – 7 lần của Liên Hợp Quốc.

Đáng chú ý, trong khi nhu cầu ở thực – nhất là từ người trẻ, người thu nhập trung bình – ngày càng tăng thì giá nhà lại bị chi phối bởi yếu tố đầu cơ, chi phí pháp lý, chi phí đất đai và sự thiếu vắng vai trò điều tiết của Nhà nước trong nhiều năm qua.

Giải pháp tái cấu trúc giá nhà đất – cần “bàn tay hữu hình” của nhà nước

Trước thực trạng giá nhà đất ngày càng xa vời với phần đông người dân, nhiều chuyên gia cho rằng, việc tái cấu trúc cơ cấu giá BĐS là nhiệm vụ cấp bách, đòi hỏi chiến lược đồng bộ, lâu dài và mang tính cải cách toàn diện.

Theo TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cần đẩy mạnh cải cách thủ tục pháp lý, thống nhất đầu mối quản lý dự án, số hóa quy trình, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và minh bạch toàn bộ quy trình phê duyệt. Điều này không chỉ giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp mà còn giúp tăng nguồn cung, từ đó kéo giá nhà về mức hợp lý.

Bên cạnh đó, để thiết lập mặt bằng giá nhà hợp lý hơn, cần minh bạch thị trường đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, phát triển sàn giao dịch tập trung để xác lập giá đất theo cung – cầu thực tế, tránh tình trạng “thổi giá” hoặc định giá tùy tiện.

Các giải pháp về tài chính – thuế cũng rất cần thiết. Cụ thể, cần ưu đãi thuế, phí và tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Đồng thời, kiểm soát chặt tín dụng vào phân khúc cao cấp, đánh thuế với BĐS thứ hai hoặc đất bị bỏ hoang, để giảm đầu cơ và sốt ảo. Đối với một số khu vực trung tâm đô thị, có thể cân nhắc áp dụng cơ chế giá trần hoặc kiểm soát biên độ tăng giá.

TS Võ Trí Thành đề xuất: thay vì sử dụng bảng giá đất do Nhà nước ban hành – vốn thấp hơn nhiều so với giá thị trường và dễ bị điều chỉnh tùy tiện, nên xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch công khai để làm cơ sở định giá minh bạch, phản ánh đúng giá trị thực và giúp kiểm soát thị trường hiệu quả.

Các chuyên gia cảnh báo, nếu không có chiến lược điều tiết tổng thể và dài hạn, giá BĐS không chỉ là vấn đề thị trường mà còn trở thành thách thức lớn với an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô. Nhà nước không thể tiếp tục đóng vai trò "quan sát", mà cần trở thành “kiến trúc sư điều tiết” thị trường, sử dụng đồng bộ các công cụ pháp lý, quy hoạch, tín dụng và thuế để đưa thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, phục vụ người dân thay vì chỉ phục vụ lợi nhuận.

Cuối cùng, giá nhà đất không chỉ phản ánh thị trường cung – cầu mà còn là “tấm gương” cho những bất cập về thể chế, chính sách, pháp lý và cách thức điều hành thị trường. Trong bối cảnh Chính phủ đã sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và đang thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đây là thời điểm vàng để tái cấu trúc giá trị bất động sản, khôi phục niềm tin và định hình lại một thị trường công bằng, hiệu quả hơn.