20/01/2025, 08:45 0

Đánh thuế để tạo đầu cơ hay thêm gánh nặng?

Việc chỉ áp dụng biện pháp đánh thuế sẽ khó đạt hiệu quả trong việc ngăn chặn thao túng giá bất động sản. Ngược lại, biện pháp này có thể gây tác động tiêu cực nếu chính sách tiền tệ và tài khóa lại được định hướng theo chiều ngược lại, tức là nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Thao túng thị trường bất động sản?

Câu chuyện áp dụng thuế để kiểm soát giá bất động sản một lần nữa trở thành tâm điểm chú ý, đặc biệt khi Thủ tướng Chính phủ trực tiếp chỉ đạo thông qua công điện yêu cầu các bộ, ngành và địa phương tập trung xử lý tình trạng đầu cơ, thao túng giá bất động sản. Đồng thời, công điện nhấn mạnh việc cần tăng cường thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư xây dựng bất động sản nhằm minh bạch thị trường và bảo vệ lợi ích người dân.

Thực tế trong năm 2024, giá bất động sản tại một số khu vực đã tăng vượt quá khả năng tài chính của người dân, gây ra nhiều lo ngại. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc một số nhóm đầu cơ lợi dụng tâm lý thiếu hiểu biết và xu hướng đầu tư theo đám đông để thao túng thị trường. Những nhóm này "đẩy giá" bằng cách tạo ra các mức giá ảo, khiến thông tin thị trường trở nên hỗn loạn và gây bất lợi cho người mua, trong khi bản thân thu lợi bất chính. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cũng tận dụng tình trạng khan hiếm nguồn cung bất động sản để chào bán giá cao hơn nhiều so với mức trung bình, làm gia tăng áp lực lên người mua nhà. Ngoài ra, các kết quả đấu giá đất tại một số khu vực, với mức giá trúng cao bất thường, đã trực tiếp đẩy mặt bằng giá đất và nhà ở lên cao hơn, tạo ra những tác động dây chuyền khó kiểm soát.

Tuy nhiên, kinh nghiệm thực tiễn từ các quốc gia cho thấy việc áp dụng các biện pháp thuế bất động sản riêng lẻ khó có thể kiểm soát hiệu quả tình trạng bong bóng giá nếu các yếu tố quan trọng khác, như chính sách tiền tệ hay nguồn cung bất động sản, không được đồng bộ điều chỉnh. Một ví dụ điển hình là Canada, quốc gia đã áp dụng thuế 15% đối với giao dịch bất động sản của người nước ngoài từ năm 2016 để hạn chế đầu cơ. Mặc dù vậy, giá nhà tại Canada vẫn tăng gấp 4 lần từ năm 2016 đến 2019. Nguyên nhân chủ yếu là lãi suất mua nhà vẫn ở mức thấp, trong khi nhu cầu từ làn sóng nhập cư ngày càng gia tăng. Phải đến khi Canada thực hiện đồng thời các biện pháp như siết chặt tín dụng và kiểm soát nhập cư nhằm ứng phó với lạm phát, giá bất động sản mới có dấu hiệu giảm.

Định hình giá đất từng thửa: Cách tiếp cận mới từ bộ tài nguyên và môi trường

Bài học từ Canada cho thấy rằng, nếu chỉ áp dụng thuế mà không có các chính sách tiền tệ và tài khóa hỗ trợ đồng bộ, biện pháp này không chỉ kém hiệu quả mà còn có thể gây ra những tác dụng ngược. Đặc biệt, trong bối cảnh các chính sách kinh tế khác được điều chỉnh theo hướng hỗ trợ tăng trưởng, việc đánh thuế bất động sản có nguy cơ làm chậm đà phục hồi của thị trường và ảnh hưởng tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế.

Ở Việt Nam, thị trường bất động sản vốn đã đối mặt với nhiều khó khăn từ trước. Các chính sách thắt chặt tín dụng từ năm 2019 và những tác động tiêu cực của đại dịch COVID-19 đã khiến thị trường suy yếu. Đến cuối năm 2022 và trong suốt năm 2023, khó khăn ngày càng trầm trọng khi hàng loạt doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản như FLC, Tân Hoàng Minh, và Vạn Thịnh Phát vướng vào vòng lao lý. Điều này kéo theo sự sụp đổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và đẩy nhiều doanh nghiệp bất động sản đến bờ vực phá sản. Năm 2023 ghi nhận 1.286 doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể, con số này tiếp tục tăng lên 1.290 doanh nghiệp trong năm 2024, bất chấp những tín hiệu phục hồi yếu ớt.

Khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, sự rời bỏ thị trường của các doanh nghiệp bất động sản, dù chưa gây ra cú sốc lớn, đã ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế, đặc biệt là tiêu dùng nội địa. Kinh nghiệm từ Trung Quốc cũng là một bài học cảnh báo cho Việt Nam. Sự sụp đổ của các tập đoàn bất động sản lớn như Evergrande, Sunac China Holdings, và Fantasia Holdings đã gây ra những cú sốc mạnh mẽ cho hệ thống tài chính và toàn bộ nền kinh tế Trung Quốc. Các biện pháp kiểm soát chặt chẽ như chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm giảm nhiệt thị trường bất động sản và hạn chế rủi ro tài chính đã vô tình khiến các doanh nghiệp lớn trong ngành này rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng.

Từ những bài học kinh nghiệm trên, có thể thấy rằng việc ứng phó với các vấn đề của thị trường bất động sản đòi hỏi các biện pháp đồng bộ và cân nhắc kỹ lưỡng. Các chính sách không chỉ cần hướng đến mục tiêu kiểm soát ngắn hạn mà còn phải đặt trong chiến lược dài hạn để phát triển một thị trường minh bạch, lành mạnh và bền vững.