13/02/2025, 08:44 0

Đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu sẽ hạn chế được đầu cơ

Việc đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu để hạn chế đầu cơ, như một số nước đang áp dụng, là cần thiết. Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, cần có lộ trình cụ thể và tính toán kỹ lưỡng để tránh tình trạng kê khai không chính xác nhằm trốn thuế.

Kỳ vọng sẽ hạn chế được đầu cơ

Trong dự thảo tờ trình mới nhất gửi Chính phủ về đề nghị xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đề xuất áp dụng thuế suất thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ.

Theo Bộ Tài chính, chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện nay của Việt Nam chưa phân biệt theo thời gian sở hữu bất động sản. Trong khi đó, nhiều quốc gia đã sử dụng công cụ thuế để hạn chế đầu cơ, tăng chi phí cho hoạt động mua bán ngắn hạn và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản. Chẳng hạn, tại Singapore, nếu bán bất động sản trong năm đầu tiên, phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán bị đánh thuế 100%; sau 2 năm, thuế suất giảm còn 50%; sau 3 năm là 25%. Tại Đài Loan (Trung Quốc), giao dịch trong 2 năm đầu chịu thuế suất 45%, từ 2-5 năm là 35%, từ 5-10 năm là 20% và sau 10 năm chỉ còn 15%.

TP.HCM chính thức ban hành bảng giá đất điều chỉnh — Thị trường BĐS TP.HCM

Bộ Tài chính cho rằng Việt Nam có thể nghiên cứu áp dụng mô hình tương tự nhằm điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ và ngăn ngừa bong bóng bất động sản.

Đồng tình với đề xuất này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng việc đánh thuế thu nhập cá nhân theo thời gian sở hữu sẽ giúp hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả, cần có dữ liệu đầy đủ nhằm phân biệt rõ các trường hợp mua đi bán lại vì mục đích đầu cơ và các giao dịch do nhu cầu tài chính cá nhân.

Ông Đính nhấn mạnh, luật thuế cần quy định rõ ràng, đảm bảo công bằng bằng cách chỉ đánh thuế khi có lãi, tức là khi giá bán cao hơn giá mua sau khi trừ các chi phí phát sinh như lãi vay ngân hàng. Theo đó, nếu bán ngay trong vòng vài tháng sau khi mua, mức thuế suất sẽ cao hơn, còn nếu giao dịch diễn ra sau 3 - 5 - 7 năm, mức thuế sẽ giảm dần.

Giá bất động sản có bị ảnh hưởng?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định rằng việc đánh thuế bất động sản theo thời gian nắm giữ là điều cần thiết để hạn chế đầu cơ, góp phần giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững. Ông nhấn mạnh, tình trạng bất động sản bị bỏ hoang không chỉ gây lãng phí tài nguyên mà còn làm ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, tạo nên sự nhếch nhác và kém phát triển đồng bộ trong quy hoạch đô thị. Việc áp dụng chính sách thuế hợp lý sẽ góp phần thúc đẩy việc sử dụng hiệu quả tài sản, tránh tình trạng mua đi bán lại trong thời gian ngắn nhằm trục lợi từ chênh lệch giá.

Trước ý kiến lo ngại rằng việc đánh thuế theo thời gian nắm giữ có thể khiến giá bất động sản tăng lên do chủ đầu tư hoặc người bán tính thêm thuế vào giá bán, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh phân tích rằng điều này phụ thuộc vào sự cân bằng giữa cung và cầu trên thị trường. Khi nguồn cung khan hiếm, cầu lại quá cao, "quyền lực" thị trường nằm trong tay người bán, khiến họ có thể điều chỉnh giá theo ý muốn, bao gồm cả việc cộng thêm thuế vào giá bán. Tuy nhiên, nếu cung - cầu được điều tiết hợp lý, số lượng bất động sản trên thị trường đủ đáp ứng nhu cầu của người mua, thì việc đánh thuế sẽ giúp giảm thiểu đầu cơ, hạn chế tình trạng găm giữ đất đai chỉ để chờ tăng giá, qua đó giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Ông cũng nhấn mạnh rằng việc áp dụng thuế suất cao đối với những trường hợp chuyển nhượng bất động sản trong thời gian ngắn là điều cần làm để hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, mức thuế cụ thể cần được nghiên cứu và tính toán kỹ lưỡng trong quá trình xây dựng luật, để đảm bảo vừa kiểm soát được tình trạng đầu cơ vừa không gây tác động tiêu cực đến người có nhu cầu thực sự. Một phương án có thể xem xét là nếu mua bán ngay trong năm đầu tiên sau khi sở hữu, thuế suất sẽ ở mức cao nhất để hạn chế hành vi mua đi bán lại nhanh chóng nhằm trục lợi. Càng về sau, mức thuế sẽ giảm dần, có thể sau 3 - 5 năm sẽ giảm đáng kể, và sau 5 năm có thể áp mức thuế rất thấp hoặc không đánh thuế. Điều này sẽ giúp khuyến khích người mua giữ bất động sản lâu dài, góp phần ổn định thị trường và hạn chế tình trạng sốt giá do đầu cơ gây ra.

Cần có lộ trình cụ thể

Bộ Xây dựng khẳng định việc đánh thuế bất động sản thứ 2 không làm tăng giá đất

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, bày tỏ sự đồng tình với đề xuất đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu của cơ quan chức năng. Ông cho biết, nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng thành công chính sách này nhằm hạn chế đầu cơ và kiểm soát bong bóng bất động sản. Việc đánh thuế cao đối với những cá nhân sở hữu bất động sản trong thời gian ngắn sẽ làm giảm tính thanh khoản của các giao dịch mang tính thương mại, tức là những hoạt động mua đi bán lại nhằm kiếm lời. Ngược lại, các giao dịch bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có tính thanh khoản cao hơn, giúp thị trường phát triển theo hướng ổn định, lành mạnh và hạn chế những biến động giá do đầu cơ gây ra.

Tuy nhiên, GS. Đặng Hùng Võ cũng nhấn mạnh rằng thuế chỉ là một công cụ điều tiết thị trường, do đó chính sách thuế cần có lộ trình cụ thể, được tính toán cẩn thận để tránh gây tác động tiêu cực. Theo ông, một yếu tố quan trọng là phải xây dựng hệ thống quản lý đất đai minh bạch, liên thông giữa các đơn vị hành chính cấp tỉnh để có thể theo dõi chính xác số lượng bất động sản mà mỗi cá nhân sở hữu. Nếu không có hệ thống quản lý chặt chẽ, tình trạng khai báo không đúng hoặc cố tình giấu tài sản để né thuế sẽ rất dễ xảy ra, làm giảm hiệu quả của chính sách.

Bên cạnh đó, ông cũng lưu ý rằng khi thiết kế chính sách thuế bất động sản, cần tránh tình trạng "chồng thuế", tức là áp dụng quá nhiều loại thuế chồng chéo, gây gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp. Việc đánh thuế phải đảm bảo công bằng, hợp lý, đồng thời không làm ảnh hưởng tiêu cực đến những người có nhu cầu thực sự về nhà ở.