24/09/2022, 14:07 0

Có sự chênh lệch trong giá bán giữa căn hộ sở hữu có thời hạn và sở hữu lâu dài

Giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn thấp hơn giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu vĩnh viễn khoảng trên dưới 20%.

Theo HoREA, chung cư sở hữu 49-50 năm tuy giá rẻ hơn căn hộ sở hữu lâu dài 20%, nhưng chưa hấp dẫn đa số người Việt.

Lý giải về sự chênh lệch

Lý giải điều này, theo HoREA, đa số người dân có tâm lý coi nhà ở, trong đó có căn hộ chung cư vừa là "tiêu sản" (dùng để ở, thụ hưởng); vừa là "tích sản" (tích lũy tài sản; làm của cải để dành) có giá trị lớn nhất; vừa kết hợp để ở và kinh doanh; vừa sử dụng nhà ở làm tài sản cầm cố, thế chấp để tạo vốn làm ăn.

Cũng theo HoREA, nước ta là nước đang phát triển nên giá trị bất động sản, nhà đất (nhất là đất) thường có xu thế tăng giá theo thời gian. Hiệp hội này lấy ví dụ, năm 2007-2010, chủ đầu tư một khu đô thị mới tại Quận 7 bán nhà phố, biệt thự với giá đất nền từ 7-16 triệu đồng/m2; bán căn hộ chung cư với giá 32-35 triệu đồng/m2. Nhưng, hiện nay (sau 15 năm) thì giá đất nền đã tăng lên 160-200 triệu đồng/m2, giá căn hộ chung cư đã tăng lên 50 triệu đồng/m2

Do đó đa số người dân mua nhà chung cư thì có xu hướng lựa chọn mua "căn hộ nhà chung cư được sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài" để được hưởng "địa tô chênh lệch".

Căn hộ sở hữu có thời hạn phù hợp với nhu cầu của một bộ phận khách hàng cá biệt như giới trẻ thích trải nghiệm, chuộng thuê thay vì mua nhà, song không đại diện cho toàn bộ thị trường.

Cùng một khu vực và phân khúc, căn hộ sở hữu có thời hạn (phổ biến 50 năm), có giá thấp hơn trên dưới 20% so với nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn (sở hữu vĩnh viễn). Giá rẻ hơn là do chủ đầu tư nộp tiền thuê đất một lần cho cả chu kỳ thuê 50 năm chỉ bằng khoảng 80% tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ổn định lâu dài. Tuy nhiên, căn hộ sở hữu có thời hạn thường ít được số đông ưa chuộng vì người dân có tâm lý lựa chọn nhà chung cư sở hữu lâu dài, ổn định.

Ghi nhận của VnExpress, căn hộ sở hữu có thời hạn đã bắt đầu xuất hiện tại TP HCM 14 năm trước. Năm 2008, thị trường bất động sản Sài Gòn chào đón loại sản phẩm mới là dự án căn hộ xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ để bán cho khách hàng theo chế độ sở hữu nhà ở có thời hạn. Dự án The Manor II, quận Bình Thạnh của Tập đoàn Bitexco bán căn hộ sở hữu trong 50 năm.

Giai đoạn 2011-2013, TP HCM cũng xuất hiện dự án Twin Tower theo mô hình mới căn hộ cho thuê có thời hạn (49 năm) do Công ty Lê Thành làm chủ đầu tư tại phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân. Đơn giá cho thuê tại thời điểm năm 2011-2013 chỉ khoảng 11-13 triệu đồng một m2. Căn hộ 19m2 cho thuê 49 năm có giá khoảng 209-247 triệu đồng. Người thuê trả hết tiền thuê 49 năm trong vòng 6 năm; trả trước 30% trong 02 năm đầu và trả tiếp 70% còn lại trong 4 năm tiếp theo.

Quy định thời hạn chung cư có lợi cho nhà đầu tư

Trong văn bản kiến nghị, HoREA cho rằng không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư với tất cả dự án mới. Thay vào đó, HoREA cho rằng nên giữ nguyên quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014, trừ trường hợp cá biệt sở hữu có thời hạn như căn hộ dịch vụ, căn hộ xây để cho thuê...

Để bảo vệ cho kiến nghị của mình, HoREA dẫn điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định: Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài" để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh "tâm lý bất an" trong xã hội.

HoREA cho rằng cần phải đảm bảo tính thống nhất giữa Luật Nhà ở với Luật Đất đai.

Cũng theo HoREA, việc áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể làm tăng thêm "gánh nặng công việc" cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện do phải đồng thời vừa quản lý "đối tượng mới" là nhà chung cư sở hữu có thời hạn, vừa phải quản lý "đối tượng cũ" là nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn.

Hiệp hội cũng cho rằng không phải do quy định "quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài" đã gây ra những khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ mà nguyên nhân chủ yếu là do chưa có đầy đủ các cơ chế chính sách phù hợp, đồng bộ để giải quyết thỏa đáng việc bồi thường phải sát giá thị trường, đi đôi với hỗ trợ thỏa đáng và tái định cư "tốt hơn nơi ở cũ" cho các chủ sở hữu nhà chung cư.

Bên cạnh đó, HoRE nhấn mạnh quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư dẫn đến có sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở, theo đó thì nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở thì được công nhận sở hữu không xác định thời hạn; nhà chung cư thì chỉ được công nhận sở hữu có thời hạn.

"Quy định này có thể "làm lợi" cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị", HoREA nhận định.