15/03/2025, 14:00 0

Cổ phiếu bất động sản: cơ hội vàng hay rủi ro tiềm ẩn?

Thị trường chứng khoán đang chứng kiến những diễn biến đầy biến động trong nhóm cổ phiếu bất động sản. Dù được đánh giá là đã về mức hấp dẫn, nhưng thực tế cho thấy không phải mã nào cũng tăng trưởng mạnh mẽ.

Sự phân hóa rõ rệt trong nhóm cổ phiếu bất động sản

Hoàng, một nhà đầu tư yêu thích cổ phiếu bất động sản, đã rót vốn vào bốn mã từ nửa cuối năm ngoái với kỳ vọng hưởng lợi từ đà tăng giá khi doanh nghiệp công bố kết quả kinh doanh. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng, các cổ phiếu này chỉ tăng không quá 5%, dù có doanh nghiệp báo lãi cao nhất trong ba năm qua.

Mãi đến đầu tháng này, khi dòng tiền dịch chuyển từ nhóm ngân hàng sang các ngành khác, danh mục đầu tư của Hoàng mới có dấu hiệu khởi sắc. Sau nửa tháng, danh mục của anh ghi nhận mức tăng gần 12%.

Theo ông Nguyễn Chí Hồng Ngọc – Phó Giám đốc Khối phân tích tại Công ty Chứng khoán Bảo Việt, mức sinh lời này vượt trội so với mặt bằng chung của thị trường. Thống kê cho thấy 37/58 cổ phiếu bất động sản niêm yết trên sàn HOSE đã tăng giá kể từ đầu năm, với mức tích lũy trung bình khoảng 10%. Thanh khoản nhóm này cũng đang cải thiện, với giá trị giao dịch tăng hơn 35% trong tuần qua.

Các cổ phiếu nổi bật trong đợt tăng giá gần đây gồm:

VHM: tăng 23% từ 40.000 đồng lên 49.000 đồng/cổ phiếu
AGG: tăng 13%
DXG: tăng 10%

Điểm chung của các doanh nghiệp này là đều có dự án mới triển khai hoặc sắp mở bán trong quý đầu năm.

Cổ phiếu bất động sản: cơ hội vàng hay rủi ro tiềm ẩn?

Những yếu tố hỗ trợ đà tăng của cổ phiếu bất động sản

Ông Ngọc cho rằng hiện tại, định giá của nhóm cổ phiếu bất động sản đã trở nên hấp dẫn, với nhiều yếu tố hỗ trợ như:

Mặt bằng giá hợp lý sau đợt khủng hoảng trái phiếu và những thay đổi chính sách hỗ trợ thị trường.
Năng lực triển khai dự án hiệu quả cùng với quỹ đất sạch, giúp doanh nghiệp có lợi thế cạnh tranh.
Dư địa tăng giá lớn, với nhiều báo cáo phân tích dự báo mức tăng từ 20% trở lên cho các mã dẫn đầu như VHM, KDH, PDR. Một số đơn vị như Shinhan Securities thậm chí dự phóng NLG có thể tăng 44%, DXG tăng gần 50%.

Theo ông Đỗ Thạch Lam, Trưởng phòng Phân tích tại Công ty Chứng khoán Rồng Việt, nhóm cổ phiếu này vẫn đang được giao dịch với P/B trung bình 1,3 lần – thấp hơn mức trung bình 5 năm là 1,5 lần. Điều này cho thấy vẫn còn tiềm năng tăng trưởng nếu các yếu tố vĩ mô thuận lợi hơn.

Rủi ro và sự phân hóa trong ngành

Dù có triển vọng tích cực, nhưng nhóm cổ phiếu bất động sản đang phân hóa mạnh. Các mã có nền tảng tài chính vững chắc, sở hữu dự án pháp lý đầy đủ và hưởng lợi từ đầu tư công đang hút dòng tiền, trong khi những doanh nghiệp còn vướng mắc tài chính tiếp tục gặp khó khăn.

Ví dụ:

NVL và PDR vẫn đi ngang quanh vùng 10.500 – 20.500 đồng/cổ phiếu.
NLG giảm 9% từ 36.500 đồng xuống 33.500 đồng.
KDH mất 12% giá trị.

Nguyên nhân chính là những doanh nghiệp này vẫn chịu áp lực đáo hạn trái phiếu và nợ vay ngắn hạn, làm suy yếu niềm tin của nhà đầu tư.

Rủi ro và sự phân hóa trong ngành bất động sản

Lời khuyên cho nhà đầu tư

Các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần thận trọng và xây dựng bộ lọc cổ phiếu hợp lý. Một số tiêu chí quan trọng gồm:

Xác định thị trường bất động sản tiềm năng, nơi có sức hấp thụ tốt và triển vọng mở bán dự án.
Ưu tiên doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, có pháp lý hoàn chỉnh và đã hoàn thành tiền sử dụng đất.
Xem xét tỷ lệ nợ vay, với mức an toàn là tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu dưới 50%.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, việc chọn lọc kỹ lưỡng sẽ giúp nhà đầu tư tối ưu lợi nhuận và hạn chế rủi ro khi tham gia vào nhóm cổ phiếu bất động sản.