Có lỗ hổng lớn gây thất thoát khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo Bộ Tài chính, ở một số doanh nghiệp sau khi thực hiện cổ phần hóa, có tình trạng doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất sang thương mại hoặc đất ở, làm thất thoát ngân sách nhà nước. 

Theo Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc, chuyển mục đích sử dụng đất đang có “lỗ hổng vô cùng lớn mà Luật Đất đai hiện hành không bịt được” nên thất thoát lớn, chênh lệch địa tô, gây ra sai phạm.

Phương pháp xác định giá đất đang không chính xác

Theo quy định hiện hành, khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND các tỉnh, thành phố xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.

UBND các tỉnh, TP căn cứ vào thực tế tại địa phương quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất. Bảng giá đất điều chỉnh cao không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.

Vì vậy, bảng giá đất của các tỉnh, thành đều “thấp hơn giá đất trên thị trường rất đáng kể”.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất bỏ khung giá đất, thay vào đó, Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá và quyết định giá đất cụ thể. Bảng giá đất là kết quả của việc định giá giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Nêu ý kiến tại phiên thảo luận, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho hay, hiện vẫn còn nhiều nhận thức khác nhau giữa lý thuyết và thực tiễn về định giá đất.

Theo ông Hà, nếu giải quyết được vấn đề định giá đất đai công khai, minh bạch thì sẽ giải quyết được mối quan hệ giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và doanh nghiệp.

Nhìn rộng ra, Bộ trường Tài nguyên và Môi trường nói, định giá đất là vấn đề của kinh tế tài chính đất đai. Quan điểm sửa Luật Đất đai lần này là chuyển từ mệnh lệnh hành chính kết hợp thị trường, công cụ kinh tế kết hợp với hành chính.

“Như vậy chúng ta mới giải quyết được những vấn đề liên quan hiện nay như đầu cơ thổi giá, đất đai sử dụng không hiệu quả, trường hợp có quá nhiều đất nhưng không sử dụng...”, Bộ trưởng nói.

Về tài chính đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc thấy có 3 vấn đề.

Theo ông Phớc, hiện nay có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng đều chưa thực sự nhất quán, chính xác mà tạo một “lỗ hổng”.

Ông đơn cử, khi chuyển mục đích sử dụng đất, đa số sử dụng phương pháp thặng dư, nhưng phương pháp này lại “vô cùng không chính xác” vì giá trị doanh thu và chi phí đầu tư đều giả định.

“Khi giả định thì gây ra rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp và người làm cơ quan Nhà nước”, Bộ trưởng Tài chính ví dụ, một nhà cao tầng, tính giá đất 30 triệu/m2, nhưng đoàn kiểm tra bảo “không, phải 35 triệu/m2”.

Cho nên, theo ông, cần phải rà soát lại để đưa ra các phương pháp xác định giá đất phù hợp, chính xác, nhất quán nhất.

Ông ví dụ phương pháp hệ số thì xây dựng hệ số tiệm cận thị trường, khi có biện động thì điều chỉnh bằng hệ số. “Để chính xác thì chúng ta dùng hệ số dày hơn, hai nữa là tính hệ số cho từng loại nhà, công trình”, Bộ trưởng nêu.

Cần nộp tiền vào ngân sách mới được giao đất

Vấn đề thứ hai mà Bộ trưởng Tài chính nhận định đang là “lỗ hổng vô cùng lớn mà Luật Đất đai hiện hành không bịt được” là chuyển mục đích sử dụng đất khi hiện đang tạo nên thất thoát lớn, chênh lệch địa tô, gây ra sai phạm.

Nêu ví dụ cụ thể, ông Phớc nói, khi cổ phần hóa, các doanh nghiệp ngoài Nhà nước nhìn vào khu đất để lấy khu đất này, sau chuyển đổi sử dụng vào mục đích thương mại, đất ở. Điều này, là địa tô chênh lệch, thất thoát từ Nhà nước ra bên ngoài.

“Chỉ một quyết định hành chính tự nhiên 100 tỷ hay 1.000 tỷ mất đi. Cho nên phải có cơ chế để bịt lỗ hổng”, ông Phớc nhấn mạnh, “quản lý mục đích sử dụng đất phải hết sức chặt chẽ”.

Theo ông, khi một người có đất sử dụng vào mục đích cho thuê, nếu không có nhu cầu sử dụng nữa thì nhà nước thu hồi để đấu giá, chuyển đổi mục đích sử dụng để khai thác hiệu quả hơn, từ đó, tạo nguồn lực cho phát triển.

Vấn đề nữa mà Bộ trưởng Tài chính băn khoăn là vấn đề giao đất. Ông cho rằng, phải xác định giá đất trước khi giao đất và thời điểm xác định giá đất trước thời điểm giao đất không quá 6 tháng.

“Nộp tiền vào ngân sách thì mới giao đất. Ông cha nói “tiền trao, cháo múc”, bán ra phải thu tiền, chứ bán ra cho nợ, đến khi tài sản bán cho người thứ 3 rồi mà nợ vẫn chưa thu được thì ảnh hưởng tới hàng ngàn người dân trong việc mua nhà…”, ông nêu rõ, hiện đã có những sai phạm, lừa đảo ở những dự án đô thị, giờ chưa khắc phục được.

Luật thuế nên được đưa ra để hạ nhiệt đầu cơ

Bất cập khác trên thị trường bất động sản, đất đai hiện nay được GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên & Môi trường nêu, là thuế bất động sản thấp dẫn tới đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền vào nhà đất. Đây cũng là căn nguyên của những cơn sốt giá bất động sản, tích tụ bong bóng, tạo giá ảo làm giá đất bị đẩy lên cao.

Hệ luỵ của tình trạng này, ông Võ chỉ ra, giá đất cao thì giá hàng hóa sản xuất ra sẽ cao, làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia, không thu hút được đầu tư. Bên cạnh đó, lạm phát cao khi giá trị ảo của bất động sản tăng mạnh. Tiếp đến là sẽ không có nhà ở giá phù hợp cho người dân.

Vẫn theo ông Võ, thu nhập của người lao động cũng như người dân còn thấp. "Trong đồng lương không có phần chi phí cho chỗ ở nên cũng không thể đánh thuế cao vào người dân", ông phản ánh.

Trong khi đó, một nhóm nhỏ đầu cơ bất động sản lại có thu nhập rất cao, nếu không đánh thuế, ông lo ngại tình trạng đầu cơ tiếp tục xảy ra. Vì thế, ông cho rằng đây là lúc cần xây dựng, ban hành Luật Thuế bất động sản để điều chỉnh, hạ nhiệt tình trạng đầu cơ, đẩy giá đất lên cao.

Thực tế, Nghị quyết 18 của Trung ương vừa ban hành cũng đề cập đổi mới công cụ thuế bất động sản theo hướng đánh thuế cao vào người có nhiều đất, nhà ở để tránh đầu cơ.

Ông Hoàng Văn Cường cũng đề nghị, chính sách thuế đất đai cần sửa theo hướng đánh thuế cao với phần chênh lệch giá bất động sản theo cơ chế luỹ thoái hoặc với phần diện tích, giá trị đất đai, bất động sản sở hữu vượt hạn mức.

Tuy nhiên, ông Đặng Hùng Võ lưu ý, Luật Đất đai chỉ có thể quy định một số nguyên tắc chính về thu thuế sử dụng đất hay thuế bất động sản hoặc tài sản. Các quy định chi tiết phải đưa vào Luật thuế của sắc thuế này.

Hiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến. Dự kiến tuần sau Chính phủ sẽ trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thảo luận, cho ý kiến tại phiên họp chuyên đề pháp luật.

Dự luật này sẽ trình Quốc hội thảo luận, cho ý kiến qua 3 kỳ họp. Quốc hội sẽ góp ý lần đầu dự luật này tại kỳ họp thứ 4 vào tháng 10 tới.