Cơ hội sở hữu nhà ở xã hội của người thu nhập thấp bị hạn chế vì lý do lãi suất

Các chuyên gia đã chỉ ra nhiều vấn đề trong chương trình Nhà ở Xã hội (NOXH), bao gồm việc mức lãi suất cho vay mua nhà vẫn quá cao và các điều kiện vay vốn ràng buộc quá nặng, chưa thực sự giải quyết được vấn đề cốt lõi.

Nhiều quy định ràng buộc phi lý

Tại Hội nghị triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong giai đoạn từ năm 2021 đến hết năm 2023, có 71 dự án NOXH hoàn thành với quy mô 37.868 căn; 127 dự án với quy mô 107.896 căn đã khởi công xây dựng; 301 dự án với quy mô 265.486 căn được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Tuy nhiên, theo ông Sinh, một số địa phương có nhu cầu về NOXH rất lớn nhưng việc đầu tư còn hạn chế (Hà Nội 3 dự án, 1.700 căn, đáp ứng 9%; TP.HCM 7 dự án với 4.996 căn, đáp ứng 19%; Đà Nẵng 5 dự án với 2.750 căn, đáp ứng 43%...).

Nhiều địa phương không có dự án NOXH khởi công trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay như Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Long An, Quảng Ngãi.

Đối với nguồn vốn hỗ trợ doanh nghiệp, Bộ Xây dựng đã 3 lần công bố danh mục các dự án đủ điều kiện được vay với số lượng 24 dự án NOXH, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ đủ điều kiện, với quy mô 20.188 căn hộ, tổng mức đầu tư 19.014 tỷ đồng và nhu cầu vay vốn theo đề xuất của các địa phương khoảng 7.516 tỷ đồng. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, hiện có 1 chủ đầu tư dự án NOXH được vay vốn với số tiền là 125,84 tỷ đồng.

Đối với việc giải ngân nguồn vốn 15.000 tỷ đồng hỗ trợ cho khách hàng cá nhân vay để mua, thuê mua NOXH, nhà công nhân, nhà ở của hộ gia đình, theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách xã hội, đến nay dư nợ đạt 10.272 tỷ đồng với 26.268 khách hàng.

Với gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, hiện có 27 địa phương công bố danh mục 63 dự án đủ điều kiện vay theo chương trình tín dụng này với nhu cầu hơn 27.900 tỷ đồng. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, có 5 dự án NOXH tại 5 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 416 tỷ đồng.

Được biết hiện nhà đầu tư dự án đang được vay với mức lãi suất 8,7%/năm, người mua nhà vay với mức 8,2%/năm. Theo giới chuyên gia, mức lãi suất này chưa đủ hấp dẫn, nếu không nói là cao. Điều này khiến cho việc tiếp cận nhà ở xã hội của người thu nhập thấp bị hạn chế.

Báo cáo trước đó của VARS nhận định, phân khúc nhà ở xã hội đang xuất hiện hiện tượng “vừa thiếu vừa ế”. Trong khi các dự án tại Hải Phòng, Đà Nẵng, Hà Nội bán gần hết ngay khi tung ra thị trường thì nhiều dự án tại thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh mới chỉ thanh khoản được 1/3 giỏ hàng dù đã chào bán nhiều lần.

Trong báo cáo gửi Bộ Xây dựng hồi tháng 8 vừa qua, UBND tỉnh Bắc Ninh cho biết, dù tỉnh Bắc Ninh triển khai đầu tư xây dựng hàng chục ngàn căn nhà ở công nhân, nhưng dường như công nhân làm việc trên địa bàn tỉnh lại không mặn mà với việc mua nhà ở công nhân.

Báo cáo nêu rõ, thời gian qua, các chủ dự án đã rao bán 1.681 căn nhà ở công nhân nhưng số lượng bán được rất ít, hiện 7 dự án vẫn còn 1.324 căn nhà.

Lý giải nguyên nhân của nghịch lý này, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty CP G-Home cho rằng nằm ở những bất cập trong chính sách bán hàng.

"Người cần mua thì không mua được, trong khi chính sách lại đang hướng về người không cần mua", ông Nam cho hay.

Theo ông Nam, hiện chỉ có 10 đối tượng được tiếp cận nhà ở xã hội, trong đó có 9 đối tượng được mua, 1 đối tượng được thuê với những quy định hết sức ngặt nghèo, đơn cử như người dân có hợp đồng lao động tại khu vực nhà nước, người có thu nhập trên 11 triệu đồng/tháng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân..., không được mua nhà ở xã hội. Đây là những quy định hết sức vô lý. Bởi nếu với mức thu nhập quá thấp, dưới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân, có nghĩa, những người này không đủ tiền để trang trải cuộc sống, không có tích luỹ. Do đó, họ cũng không thể mua nhà ở xã hội.

Tạo thêm cơ hội cho người có thu nhập thấp được mua NOXH

Liên quan đến câu chuyện này, Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, vấn đề không nằm ở lãi suất mà nằm ở sự bất hợp lý trong chương trình nhà ở xã hội. Nếu người mua NOXH đáp ứng đúng các điều kiện thì cũng không thể mua được, kể cả cho vay với lãi suất 0% vì thu nhập của họ rất thấp, thậm chí không đủ trang trải cuộc sống. Việc trả nợ gốc theo đó đã khó chứ chưa nói đến trả lãi 6-7%/năm.

“Vì thu nhập thấp nên họ chỉ có thể đi thuê và Nhà nước nên hỗ trợ họ thuê nhà giá rẻ chứ không phải bán nhà giá rẻ cho họ. Trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư NOXH tất yếu vi phạm khi duyệt bán nhà sai đối tượng vì không thể bán nhà cho đúng đối tượng được (loại đối tượng đó không tồn tại trong thực tế)”, ông Ánh nhấn mạnh.

Do đó, vị này cho rằng, chương trình NOXH cần thay đổi theo hướng nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp về đất và vốn để xây dựng NOXH đồng thời hỗ trợ đối tượng thu nhập thấp để họ có thể thuê NOXH với giá thuê phù hợp. Khoản hỗ trợ này không hoàn lại chứ không phải cho vay dù là vay ưu đãi. Chỉ có như vậy mới khắc phục được hạn chế bất cập thậm chí sai phạm và bất bình đẳng của chương trình NOXH hiện nay”, ông Ánh cho hay.

Cũng theo chuyên gia này, nếu tình trạng cứ tiếp diễn như hiện nay, sẽ tạo gánh nặng cho cả nền kinh tế, xã hội, ngân sách, ngân hàng, doanh nghiệp và người thu nhập thấp. Gánh nặng càng lớn thì nguy cơ khủng hoảng NOXH càng cao.

Theo Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, ngoài các sản phẩm nhà ở xã hội để bán và cho thuê mua thì vấn đề nhà ở xã hội để cho thuê cũng cần có chính sách thúc đẩy phát triển. Lý do bởi NOXH hướng chủ yếu đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp (thường dưới ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân).

Trên thực tế, nhóm đối tượng này hầu như không đủ khả năng để mua NOXH, kể cả có sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn tín dụng lãi suất ưu đãi, nên về bản chất, chính sách NOXH cần hướng đến việc tạo ra thật nhiều nhà ở cho thuê. “Theo tôi, NOXH để cho thuê mới thể hiện rõ nhất bản chất và tinh thần của chính sách NOXH”, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Luật Nhà ở 2023 vừa được Quốc hội thông qua đã bỏ quy định chủ đầu tư dự án NOXH phải dành 20% để cho thuê, đồng nghĩa với việc 100% căn hộ có thể được bán thì Nhà nước cần phải bổ sung nguồn NOXH cho thuê thay thế. Tuy nhiên trong Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định loại hình nhà cư trú cho công nhân khu công nghiệp là chuyên để cho thuê. Như vậy, nhóm đối tượng thu nhập thấp nhưng không phải công nhân tại khu công nghiệp (ví dụ nhóm lao động phổ thông, lao động tự do tại khu vực đô thị) hầu như không còn cơ hội tiếp cận loại hình NOXH cho thuê nữa.

“Do đó, Nhà nước cần có chính sách thích hợp để tạo ra nguồn cung NOXH, đáp ứng nhu cầu cho thuê của nhóm đối tượng đông đảo này, tránh việc họ phải sinh sống trong các khu ở trọ không đảm bảo vệ sinh môi trường, an ninh, an toàn, PCCC…", chuyên gia này kiến nghị.