17/05/2025, 08:37 0

Chung cư TP.HCM tăng giá mạnh nhưng khó bán: Kẹt thanh khoản vì “lời trên giấy”

Giá căn hộ thứ cấp tại TP HCM đã tăng 20-30% trong một năm qua, nhưng thanh khoản lại lao dốc. Khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua đang khiến nhiều giao dịch rơi vào bế tắc.

Căn hộ tăng giá chóng mặt, người bán khó “thoát hàng”

Thị trường căn hộ thứ cấp tại TP HCM đang rơi vào tình trạng “lời nhưng không bán được”. Giá nhiều dự án chung cư đã qua sử dụng tăng mạnh trong năm qua, song việc tìm được người mua ngày càng trở nên khó khăn hơn.

Anh Hồng Sơn (quận 3) đã rao bán căn hộ 67 m² tại quận Bình Thạnh với giá 7,3 tỷ đồng – tăng gần 1 tỷ đồng so với mức anh mua vào đầu năm 2023. Dù rao hơn 4 tháng, căn hộ vẫn chưa có người mua vì khách đánh giá giá quá cao. “Tôi đang tính giảm 100 triệu đồng lấy lộc, nhưng giảm nhiều hơn thì lỗ công sức đầu tư,” anh Sơn cho biết.

Tình cảnh tương tự cũng xảy ra với anh Quốc Anh (TP Thủ Đức), người đang rao bán căn hộ từng mua năm 2022. Dù giá trị căn hộ đã tăng theo giá bán phân khu mới lên đến 85 triệu đồng/m², anh vẫn không tìm được khách dù đã hạ kỳ vọng lãi từ 800 triệu xuống còn 500 triệu đồng.

Theo ghi nhận, nhiều căn hộ thứ cấp tại TP Thủ Đức, đặc biệt là ở khu vực Thủ Thiêm, đang được rao bán với mức giá từ 95 đến hơn 110 triệu đồng/m². Dù đã có khách đến xem, môi giới vẫn không thể chốt giao dịch do giá bị cho là vượt sức mua.

Môi giới bất động sản Anh Đức Trí cho biết: “Chủ nhà không cần bán gấp nên không chịu giảm giá. Khách thì chê giá quá cao, thành ra cứ xem rồi thôi.” Anh cho biết căn hộ 74 m² mà mình đang rao giá 8,2 tỷ đồng, đã được khách xem nhiều lần nhưng chưa ai chấp nhận mức giá này.

Thanh khoản lao dốc vì khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế

Theo báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu như Cushman & Wakefield, Knight Frank hay DKRA Group, thanh khoản căn hộ tại TP HCM trong quý I/2025 giảm mạnh từ 47–60% so với quý cuối năm ngoái. Dù giá bán tăng cao, thị trường vẫn không hấp thụ nổi, nhất là trong bối cảnh người mua đang thận trọng và sức mua còn yếu.

Số liệu cho thấy, giá bán thứ cấp tại nhiều dự án cao cấp tăng đáng kể như: The Opera Residence (+42%), Masteri Thảo Điền (+27%), Lumiere Riverside (+28%), The River Thủ Thiêm (+28%), Feliz En Vista (+24%)... Ở phân khúc trung cấp, mức tăng cũng ghi nhận 20–21% tại các dự án như Citi Home, D’Lusso, Q7 Saigon Riverside, The Era Town...

Tuy nhiên, theo ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Group, đà tăng giá quá nhanh đã vượt xa sức mua thực tế, khiến người mua ở thực không đủ khả năng tiếp cận. “Nhiều người mua nhà để ở, tài chính giới hạn, khi thấy giá quá cao thì chọn chờ hoặc chuyển hướng sang khu vực vùng ven”, ông nói.

Ông Phúc nhấn mạnh, giá trị căn hộ có thể tăng trên lý thuyết nhưng nếu không bán được thì cũng chỉ là con số ảo. Tâm lý kỳ vọng vào “sóng tăng mới” khiến nhiều nhà đầu tư neo giá cao, làm chậm quá trình khớp lệnh trên thị trường.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam, cho rằng hiện tượng “ngáo giá” đang diễn ra khi giá nhà tăng liên tục trong thời gian ngắn. Điều này khiến người mua có tâm lý chờ giá giảm. Trong khi đó, người bán lại tin rằng thị trường sẽ tiếp tục đi lên, nên không muốn giảm lợi nhuận.

Dù vậy, các chuyên gia đều khẳng định thị trường sẽ phải sớm quay lại quy luật cung – cầu. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và sản phẩm chất lượng vẫn sẽ được thị trường chấp nhận mức giá cao. Còn các căn hộ tăng giá “ăn theo” hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng, sớm muộn sẽ phải điều chỉnh nếu muốn có giao dịch thực.

Ngoài ra, xu hướng người mua chuyển dịch ra vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An... đang tăng mạnh, nơi giá căn hộ vẫn ở mức dễ tiếp cận hơn. Điều này càng khiến thị trường căn hộ thứ cấp tại TP HCM gặp áp lực cạnh tranh lớn hơn trong việc tìm đầu ra.