Chọn đầu tư đất nền vùng ven, nhà đầu tư ôm đất chờ thời

Hiện tại, nhiều nhà đầu tư đất nền ở vùng ven đô đang gắng gượng ôm giữ đất và chờ đợi sự phục hồi của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có không ít người phải chấp nhận bán ra hàng hóa với giá thấp hơn mức kỳ vọng của họ.

Phân khúc đất nền gặp nhiều khó khăn nhất

Bỏ ra hơn 850 triệu đồng mua một lô đất nền Cần Giuộc, Long An từ thời điểm đầu năm 2019, mới đây chị Linh (quận Bình Tân, TP.HCM) đang nhờ môi giới quen hỗ trợ tìm khách nhượng lại vì cần gom tiền để sửa sang nhà cửa. Tuy nhiên khi biết khách hàng trả cho lô đất hơn 100m2 của mình mức giá 900 triệu đồng, chị Linh chọn gác lại kế hoạch sửa nhà, chấp nhận ôm đất chờ khi nào có giá tốt hơn thì tính tiếp.

“Biết là thị trường giờ khó mua khó bán, nhưng đầu tư 3 năm mà giờ bán ra “lời” chưa đến 50 triệu đồng thì thà cứ để đó sau này tính tiếp. 3 năm qua, mặt bằng giá nhà đất quanh khu này giờ thấp nhất cũng là 12 -13 triệu đồng/m2 mà người ta thấy mình cần bán cái “ép giá” bất chấp. May mà mình không phải chạy nợ, chỉ là cần tiền tính bán còn bị ép vậy, ai đang gánh lãi vay chắc còn mệt mỏi hơn”, chị Linh tâm sự.

Cũng đầu tư đất nền vùng ven và đang cố gồng để giữ lô đất nền TP Tân Uyên, Bình Dương, anh Quý (TP. Dĩ An) chia sẻ, lô đất anh mua năm đầu năm 2022 với giá 1,2 tỷ đồng, đến khoảng giữa năm có người trả hơn 1,5 tỷ đồng mà anh không bán vì tin sau khi lên thành phố, nhà đất Tân Uyên sẽ càng được giá. Gần đây anh muốn sang tay vì cần tiền nhưng môi giới báo giá thấp hơn cả thời điểm mua vào, anh quyết định tiếp tục ôm đất đợi thị trường phục hồi thay vì chấp nhận bị ép giá.

Theo anh Quý, khi mua lô đất trên, anh chỉ vay ngân hàng 400 triệu đồng, số tiền vay không quá nhiều nên áp lực trả nợ mỗi tháng không căng thẳng. Nhưng thấy giá đất đi xuống anh cũng rất phiền lòng vì nếu bán ra lúc này để trả khoản vay cũng tiếc, mà giữ lại thì không biết khi nào giá mới tăng trở lại. “TP Tân Uyên chắc chắn 1 -2 năm tới sẽ phát triển mạnh không kém TP. Dĩ An, Thuận An. Vậy nên nếu không quá đuối, mình không muốn bán ra lúc này, chỉ hi vọng cuối năm nay, thị trường sẽ tốt lên”, anh Quy chia sẻ.

Nhà đầu tư gắng sức để chờ sự hồi phục của thị trường

Thị trường đất phía Nam đang ghi nhận những diễn biến mới. Bên cạnh các nhà đầu tư cố để ra được hàng, giảm giá sâu hoặc bán bằng mọi giá thì có không ít nhà đầu tư đất nền vùng ven nếu không bị cán cân tài chính đè nặng hay chưa quá "đuối", lựa chọn gồng mình giữ đất chờ thị trường phục hồi thay vì thỏa hiệp. Cũng không ít người vì rao mãi không thoát được hàng nên chấp nhận tiếp tục giữ đất.

Theo số liệu từ VARS, từ đầu năm đến nay, giá và giao dịch mua bán đất nền đang có xu hướng giảm mạnh. Giá bán gần như trở lại mức giá thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Hiện thị trường giao dịch ảm đạm, làn sóng cắt lỗ gia tăng với nhóm đầu tư ngắn hạn và loại hình BĐS không phục vụ nhu cầu thực. Dự báo đất nền ở những vùng phát triển quá mức và giá đã tăng quá mạnh trong năm 2022 sẽ tiếp tục giảm trong năm 2023 để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án sẽ có khả năng tăng giá.

Tìm hiểu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 5 tháng đầu năm 2023, đất nền rao bán tại nhiều địa phương có động thái giảm 20-30% ở các giao dịch thứ cấp và ít nhất 5-10% ở nguồn hàng sơ cấp nếu so với thời điểm đầu năm 2022, mức giảm phổ biến từ 100 triệu đồng đến cả tỷ đồng mỗi nền, thậm chí có nơi giảm sâu gần 40-50% với khu vực từng sốt ảo như Tây Nguyên, Bình Phước… Những trường hợp giảm mạnh nhất tập trung chủ yếu ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt là mua đất trong giai đoạn đỉnh giá hay "đu" theo cơn sốt ảo ở những thị trường mới, chưa phát triển hạ tầng dịch vụ tương xứng.

Chia sẻ về thị trường đất nền, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho hay, đất nền là loại hình mang tính tập quán “mua làm của để dành” và giá trị tương đối thấp. Đồng thời, đất vườn có thổ giá rẻ khoảng 2 tỷ ở những vùng bán kính 200 km so với TP.HCM vẫn là sự lựa chọn của nhà đầu tư. Tuy vậy, đây cũng là phân khúc đầu cơ, khó khai thác sử dụng ngay nên khi dòng tiền khó khăn, đất nền sẽ chững giao dịch. Ít nhất trong giai đoạn này, nhà đầu tư vẫn sẽ giữ tâm lý thăm dò, chưa xuống tiền mua đất khi các thông tin về lãi suất, tín dụng còn chưa cải thiện rõ ràng.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, 2023 là năm nhiều thách thức, có thể phải từ năm 2024 trở đi, thị trường địa ốc nói chung, đất nền nói riêng mới có thể hồi phục trở lại. Sẽ khó bùng nổ các cơn sốt đất hay những đợt tăng giá nóng giống như những năm trước đây.

Mặc dù phải đối mặt với nhiều khó khăn, thị trường BĐS vẫn đứng trước cơ hội lớn đến từ việc khung pháp lý tiếp tục được hoàn thiện và nhiều dự án cơ sở hạ tầng tiếp tục được triển khai.

Dự kiến cuối năm 2023, ba bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản sẽ được sửa đổi, gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Việc sửa đổi 3 bộ luật này sẽ tháo gỡ một số vướng mắc về pháp lý cho thị trường hiện nay. Cùng với đó, kỳ vọng lãi suất sẽ hạ nhiệt sau khi NHNN tích cực hạ lãi suất huy động về mức ổn định, khi lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt sẽ góp phần thúc đẩy thanh khoản thị trường, giảm bớt áp lực lãi cho nhà đầu tư.