12/02/2025, 14:08 0

Chi phí đầu vào cao làm cản trở việc giảm giá nhà

Chi phí xây dựng chung cư hiện ở mức trung bình 20 triệu đồng/m², cùng với lãi vay ngân hàng, chi phí mua quỹ đất và thuế đất ngày càng tăng. Hơn nữa, không có yếu tố nào trong quy trình phát triển dự án bất động sản giảm, do đó, giá nhà khó có khả năng hạ nhiệt.

Chi phí xây dựng cao

Năm 2025, thị trường bất động sản được dự báo sẽ phục hồi, nhưng đi kèm với đó là giá nhà đất tiếp tục leo thang. Độ lệch pha giữa cung và cầu ngày càng rõ nét khi nhu cầu mua nhà tầm trung (20 - 30 triệu đồng/m²) rất lớn, nhưng loại hình này gần như biến mất, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Điều này đặt ra yêu cầu cần giảm giá nhà để phù hợp với nhu cầu thị trường.

Tuy nhiên, theo nhiều chủ đầu tư, việc giảm giá bất động sản hiện nay là bất khả thi. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Địa ốc Phú Đông, cho biết giá thành một dự án bất động sản chịu tác động từ nhiều yếu tố, trong đó chi phí liên tục gia tăng.

Câu chuyện lời, lỗ sau khi kết thúc chương trình ân hạn lãi suất

Trước tiên là giá đất. Quỹ đất ngày càng khan hiếm, đẩy chi phí mua đất tăng cao. Tiếp đến là tiền sử dụng đất – khoản thuế doanh nghiệp phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất sản xuất, đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thuế ngày càng lớn.

Chi phí xây dựng cũng không ngừng leo thang, bao gồm nhân công, nguyên vật liệu, thiết bị… Hiện nay, chi phí xây dựng trung bình cho mỗi m² chung cư tầm trung là 20 triệu đồng. Khi cộng thêm chi phí đất, thuế đất, lãi vay ngân hàng và vận hành doanh nghiệp, giá bán dưới 30 triệu đồng/m² tại các khu vực vùng ven như Bình Dương là điều không thể.

“Chưa có yếu tố nào giúp giảm chi phí xây dựng, vì vậy, giá bất động sản thiết lập mặt bằng mới là điều tất yếu”, ông Phúc nhận định.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Chí Hiếu, Tổng giám đốc VinaLiving, cho rằng doanh nghiệp chỉ phát triển dự án khi có lợi nhuận. Với vòng đời một dự án kéo dài khoảng 5 năm, chi phí vận hành trong thời gian này rất lớn và sẽ được tính vào giá bán. Vì vậy, giá nhà không thể giảm mà chỉ có xu hướng tăng.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam, bổ sung thêm một yếu tố quan trọng: bảng giá đất mới. Việc điều chỉnh này làm tăng chi phí sử dụng đất, đẩy giá thành sản phẩm lên cao và ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sở hữu nhà của người dân, đặc biệt là phân khúc thu nhập trung bình và thấp.

Bà Giang cảnh báo: "Chi phí sử dụng đất tăng có thể gây áp lực lớn lên thị trường, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành, khiến việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở gặp nhiều khó khăn và làm giảm cơ hội phát triển nhà ở giá rẻ."

Doanh nghiệp cân nhắc giảm lợi nhuận

Trước thực trạng giá nhà tăng cao, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định rằng việc kéo giá nhà xuống là một bài toán khó đối với các chủ đầu tư, nhưng không phải là không thể.

Theo ông Châu, doanh nghiệp cần xem xét lại chiến lược lợi nhuận. Dù giá bán cao mang lại lợi nhuận lớn, nhưng việc giảm tỷ suất lợi nhuận có thể giúp doanh nghiệp duy trì sự ổn định, tăng thanh khoản sản phẩm, đẩy nhanh vòng quay vốn và tối ưu hiệu quả sử dụng dòng tiền.

Tín dụng ngân hàng đổ vào phân khúc bất động sản nào?

“Không nhất thiết phải đẩy giá lên cao để tối đa hóa lợi nhuận. Thị trường đã có nhiều biến động, bất động sản không còn là lĩnh vực siêu lợi nhuận như trước. Doanh nghiệp cần điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để người mua có thể tiếp cận sản phẩm với mức giá hợp lý hơn”, ông Châu nhấn mạnh.

Dự báo về giá nhà năm 2025, CBRE cho biết giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM có thể tăng khoảng 8%. Đến giai đoạn 2026-2027, giá chung cư mới tại Hà Nội có thể tăng 6%, trong khi TP.HCM có mức tăng cao hơn, khoảng 10%.

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Tập đoàn Bất động sản Trần Anh, cho rằng để phát triển các dự án nhà ở tầm trung, doanh nghiệp cần sự hỗ trợ từ cơ quan quản lý và chính quyền địa phương. Cụ thể, việc đẩy nhanh cấp phép dự án, giảm lãi suất vay ngân hàng, bình ổn giá vật liệu xây dựng… sẽ giúp giảm chi phí đầu vào, từ đó kéo giá nhà xuống một cách tự nhiên.