12/03/2024, 14:24 0

Câu chuyện lời, lỗ sau khi kết thúc chương trình ân hạn lãi suất

Chỉ hơn một năm trước, nhiều dự án căn hộ chung cư đã đối mặt với việc kết thúc chương trình ân hạn lãi suất từ phía chủ đầu tư, khiến nhiều người phải đối diện với tình trạng bán căn hộ với giá thấp hơn để tránh thiệt hại từ việc lãi suất thả nổi tăng mạnh. Tuy nhiên, trong khoảng thời gian chỉ một năm trở lại đây, cảnh này đã có sự thay đổi đáng kể.

Một thời phải cắt lỗ

Anh Dương Bình Nguyên (trú tại Hà Đông, Hà Nội) xót xa khi nhắc lại câu chuyện mua nhà của mình. Tháng 8 năm 2022, chương trình ưu đãi lãi suất mua nhà của chủ đầu tư kết thúc, lãi suất ngân hàng thả nổi tăng cao, vợ chồng anh buộc phải rao bán căn hộ thuộc Nam Từ Liêm do không “kham” được tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng. Cắt lỗ hơn 200 triệu nhưng đến cuối tháng 2/2023, căn hộ mới tìm được chủ mới. Thời điểm đó, không chỉ anh mà nhiều chủ nhà khác cùng thuộc dự án cũng rao bán cắt lỗ. Điều anh Nguyên không ngờ tới là từ giữa năm 2023, lãi suất bắt đầu giảm, nguồn cung bất động sản nhà ở tiếp tục khan hiếm khiến dự án anh mua tăng giá theo mặt bằng chung. Căn hộ anh từng bán lỗ 200 triệu, giờ có giá thị trường cao hơn 500 triệu so với giá anh mua vào. “Giá vợ chồng tôi “cầm cự” được đến giữa năm 2024 thì vẫn có nhà để ở và nếu bán đi thì có lãi”, anh Nguyên chia sẻ.

Cuộc sàng lọc doanh nghiệp bất động sản vẫn còn

Tương tự anh Nguyên, đầu năm 2023, khi chương trình ân hạn lãi suất của chủ đầu tư kết thúc, lãi suất vay mua bất động sản tăng cao, chị Phạm Thu Huyền cũng buộc phải rao bán căn hộ tại Long Biên (Hà Nội) với mức giá bằng giá mua vào. Ngoài ra, chị “lỗ” thêm tiền thủ tục và phí môi giới. Thế nhưng chỉ trong vòng một năm qua, từ căn hộ được bán với giá hợp đồng là 2,3 tỷ, hiện giá giao dịch trẻn thị trường của căn hộ là từ 2,5-2,6 tỷ đồng. Nguồn cung khan hiếm và lãi suất vay sau đó giảm mạnh đã tạo tiền đề để thị trường căn hộ tăng giá mạnh.

hị Bùi Thị Minh Trang, môi giới căn hộ phía Tây Hà Nội cho biết, thực tế trên từng diễn ra khá phổ biến ở những dự án mới có nguồn cung lớn và vị trí xa trung tâm vào thời điểm nửa cuối năm 2022, khi tín dụng bất động sản bị kiểm soát và lãi suất vay mua nhà tăng mạnh. Lúc đó, chương trình ân hạn lãi suất của chủ đầu tư kết thúc, cùng một thời điểm, rất nhiều chủ nhà có nhu cầu bán ra khiến giá bị giảm và thanh khoản chậm. Thế nhưng, suốt năm 2023, nguồn cung căn hộ nhỏ giọt và lãi suất xuống thấp khiến ngay cả những dự án xa trung tâm từng cắt lỗ cũng quay đầu tăng giá khiến nhiều chủ nhà cũ tiếc nuối khi trước đó đã bán cắt lỗ căn hộ.

Đảo ngược tình thế

Từ giữa năm 2023, câu chuyện bán nhà khi ân hạn lãi suất kết thúc không còn lặp lại thực trạng cắt lỗ. Từ nửa cuối 2022 đến đầu 2023, chứng kiến những người cùng dự án ở các tòa kế bên rao bán cắt lỗ khi chương trình ân hạn lãi suất kết thúc, vợ chồng chị Nguyễn Minh Trâm từng rất lo lắng. Tòa gia đình chị ở xây sau, đến tháng 9/2023 sẽ kết thúc chương trình ân hạn lãi suất. Cả hai vợ chồng lo lắng thời điểm ân hạn lãi suất kết thúc, nếu lãi suất thả nổi tăng cao thì bán nhà trả nợ là giải pháp. Thế nhưng năm 2023, thực tế đã diễn biến khác, lãi suất vay giảm và nguồn cung khan hiếm khiến giá căn hộ của vợ chồng anh chị tăng cao.

Trên thực tế, lãi suất thả nổi mà vợ chồng chị Minh Trâm hưởng sau khi kết thúc chương trình ân hạn lãi suất khá cao, giảm không đáng kể so với năm trước. Tuy nhiên, những người vay mua mới được hưởng lãi suất thấp đã kích cầu sức mua và diễn biến giá căn hộ liên tục tăng do cung khan đã khiến thị trường chuyển nhượng căn hộ sôi nổi.

Nếu không có giải pháp phù hợp, doanh nghiệp bất động sản khó để đứng vững

Đến tháng 9/2023, căn hộ của gia đình chị Trâm có giá thị trường tăng gần 400 triệu so với giá hợp đồng mua vào của 2 năm trước và mặt bằng lãi suất vay giảm đáng kể. Tháng 12/2023, khi thấy giá căn hộ tiếp tục tăng, gia đình chị Trâm quyết định bán để chuyển mua căn bé hơn để lấy tiền kinh doanh. Lúc này, căn hộ tăng thêm 200 triệu đồng so với thời điểm tháng 9.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận, câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại một số dự án khác thuộc nhiều địa bàn ở Hà Nội. Trong năm 2023 và đầu năm 2024, khi một số dự án kết thúc chương trình ân hạn lãi suất, thay vì cảnh cắt lỗ như thời điểm cuối năm 2022 và đầu 2023 thì nhiều chủ nhà lại thu lời đậm. Nhìn chung, mức tăng giá mạnh diễn ra với toàn bộ thị trường căn hộ, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Theo môi giới Bùi Minh Trang, việc mua ở hay đầu tư căn hộ không nên phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy ngân hàng. Tỉ lệ vay mua nhà lý tưởng luôn là từ 50% trở xuống, nhằm hạn chế rủi ro phát sinh trước những biến đổi của thị trường. “Rõ ràng khi chương trình ân hạn lãi suất kết thúc, nhiều chủ nhà sẽ không rơi cảnh cắt lỗ như thời điểm năm 2022 và đầu 2023 – lúc mặt bằng lãi suất vay cao nếu có dự trù tài chính tốt và tỉ lệ phụ thuộc ngân hàng thấp”, chị Trang nhấn mạnh.