Cần nhiều trợ lực để giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng gần đây trải qua giai đoạn khá suy thoái do đối mặt với nhiều vấn đề về pháp lý, nhu cầu thấp, và thanh khoản kém. Tuy nhiên, các chuyên gia dự đoán rằng trong tương lai dài hạn, thị trường này sẽ trải qua sự chuyển biến đáng kể cả về khối lượng và chất lượng.

Có ghi nhận tín hiệu tốt nhưng chưa đủ sức để hồi phục

Năm 2020, Chính phủ đã thông qua Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030; năm 2021 đã thông qua Nghị quyết số 50/NQ-CP về Chương trình hành động thực hiện Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII. Chương trình hành động phát triển du lịch giai đoạn 2021 - 2025 của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch cũng đã đề ra những mục tiêu phát triển du lịch quan trọng cho Việt Nam.

Cụ thể, đến năm 2025, Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn, phấn đấu thuộc nhóm ba quốc gia dẫn đầu về phát triển du lịch trong khu vực Đông Nam Á và 50 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới, trong đó tất cả 14 tiêu chí năng lực cạnh tranh du lịch đều tăng, phù hợp với yêu cầu phát triển bền vững.

Đồng thời, tổng thu về du lịch đạt 77 - 80 tỷ USD, tăng trưởng bình quân 13 - 14%/năm, đóng góp trực tiếp vào GDP đạt 12 - 14%, tạo ra 5,5 - 6 triệu việc làm, trong đó 2 triệu việc làm trực tiếp, phấn đấu đón được ít nhất 35 triệu lượt khách quốc tế, duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân về khách quốc tế từ 12 - 14%/năm. 

Đến năm 2030, Việt Nam phấn đấu để trở thành điểm đến đặc biệt hấp dẫn, thuộc nhóm 30 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới với tổng thu về du lịch đạt 130 - 135 tỷ USD, tăng trưởng bình quân 11 - 12%/năm, đóng góp trực tiếp vào GDP đạt 15 - 17%, tạo ra khoảng 8,5 triệu việc làm, trong đó 3 triệu việc làm trực tiếp, phấn đấu đón được ít nhất 50 triệu lượt khách quốc tế, duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân về khách quốc tế từ 8 - 10%/năm.

Tháng 6/2023, Quốc hội cũng đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xuất cảnh, nhập cảnh của công dân Việt Nam và Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam. 

Hiện nay, Việt Nam đã và đang khẳng định vị thế trên bản đồ du lịch thế giới. Với nhiều lợi thế về tài nguyên thiên nhiên, danh lam thắng cảnh, di sản thế giới và bản sắc văn hóa dân tộc cùng các chính sách đổi mới, mở cửa và hội nhập sâu rộng nổi bật như chính sách miễn thị thực và sở hữu bất động sản cho người nước ngoài; quy định về xuất nhập cảnh, y tế thông thoáng và thuận lợi; việc nâng cấp hệ thống sân bay và đăng cai tổ chức thành công SEAGames 31 đã và đang củng cố nền tảng cho sự phát triển của ngành du lịch, từ đó thúc đẩy sự phục hồi và phát triển phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. 

Bên cạnh các khu vực thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã phát triển và hội tụ đủ các yếu tố về thu nhập, hạ tầng giao thông, du lịch và mức độ hội nhập quốc tế như Đà Nẵng; Nha Trang, Cam Ranh (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), Vũng Tàu, cơ hội đang mở ra với các địa bàn du lịch mới của khu vực Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung bộ và Duyên hải miền Trung như Hải Phòng; Hạ Long, Vân Đồn, Móng Cái, Cô Tô (Quảng Ninh); Thanh Hóa, Bình Thuận, Ninh Thuận, Bình Định, Phú Yên, Quảng Bình…

Sự thu hút của du lịch Việt Nam được thể hiện qua mức tăng trưởng về lượt khách du lịch. Theo Tổng cục Thống kê, tính đến tháng 11/2023, khách quốc tế đến Việt Nam đạt hơn 1,2 triệu lượt, tăng gần 11% so với tháng trước và gấp hơn 2 lần cùng kỳ năm trước. Đây là tháng thứ 5 liên tiếp Việt Nam đón số lượng khách quốc tế vượt quá 1 triệu lượt người, cho thấy triển vọng tích cực của ngành du lịch trong tương lai gần. 

Có thể nói, những chính sách rất cởi mở, thông thoáng của Chính phủ trong thời gian vừa qua đã tạo điều kiện cho khách nước ngoài vào Việt Nam được thuận lợi, là đòn bẩy để đẩy mạnh du lịch Việt Nam phát triển tăng tốc trong thời gian tới.

Tuy nhiên, sự phục hồi của ngành du lịch còn gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng bởi yếu tố thời tiết, mùa vụ, môi trường, nhất là khi các loại dịch bệnh vẫn đang có diễn biến phức tạp, khó lường. Cùng với đó, những vướng mắc pháp lý, thủ tục hành chính, sự minh bạch về tài chính của các chủ đầu tư vẫn là yếu tố khiến sự hồi phục của các loại hình trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chưa thực sự đồng đều.

Theo Bộ Xây dựng, trong quý III/2023, thị trường khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án đã khai trương và ra mắt thị trường như: Khu nghỉ dưỡng Bang Onsen & Resort tại Quảng Bình; khu nghỉ dưỡng 5 sao Lady Hill Sapa Resort tại Lào Cai; khu du lịch nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và dân cư khu vực suối nước nóng Hội Vân tại Bình Định.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng để bán, nguồn cung mới tiếp tục có xu hướng giảm so với quý trước. Nhu cầu mua và lượng đặt cọc thấp khiến nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường đã tác động làm nguồn cung mới đối với loại hình bất động sản này liên tục giảm trong năm 2023. Theo một số đơn vị nghiên cứu thị trường, trong tháng 7 và 8, lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng được mở bán mới là rất hạn chế.

Nguồn cung và lượng tiêu thụ của phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố/shophouse cũng tiếp tục giảm, chủ yếu do áp lực tăng lãi suất, NHNN chủ trương đẩy mạnh tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên, sản xuất kinh doanh trong khi kiểm soát chặt chẽ các khoản cấp tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (trong đó có đầu tư, kinh doanh bất động sản). Giá bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có xu hướng giảm khoảng 5-6% so với cuối năm 2022.

Dù được đánh giá có nhiều tiềm năng, tuy nhiên, thực tế du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang trải qua một giai đoạn khó khăn. Nhiều môi giới bất động sản nghỉ dưỡng chia sẻ, thanh khoản của phân khúc này vẫn rất chậm. Nguyên nhân là do thị trường đang chững, du lịch lại chưa khởi sắc như kỳ vọng khi thu nhập người dân giảm sút do suy giảm kinh tế, giá vé máy bay cao, tỷ lệ lấp đầy phòng không được như trước...

Bên cạnh đó, hiện nay lạm phát đang tác động đến nhiều quốc gia gây ảnh hưởng tới mức nhu cầu chi tiêu du lịch của du khách. Điều này cũng làm cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục "ảm đạm". Cùng với đó, nguồn cung khan hiếm, lượng tồn kho có xu hướng tăng do tâm lý các nhà đầu tư còn e ngại khả năng suy thoái kinh tế.

Những yếu tố trên dẫn đến việc bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn chưa thể khởi sắc dù thị trường chung đang có nhiều tín hiệu tích cực.

Nguồn cung được cải thiện trong tương lai

Theo đánh giá của Nhóm nghiên cứu Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chưa có nhiều dấu hiệu “hồi sinh” tích cực trong năm 2022, 2023 sau giai đoạn đóng băng 2020, 2021 do ảnh hưởng của dịch Covid-19.

Tuy nhiên, trong giai đoạn 2024 - 2030, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có nhiều bước phát triển mới nhờ sự hồi phục và phát triển của du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của Việt Nam; sự hoàn thiện pháp lý; hoàn thiện hạ tầng giao thông (nhất là tại các địa bàn du lịch tiềm năng, nhiều lợi thế về cảnh quan thiên nhiên của cả nước). 

Khi đó, sự hoàn thiện về cơ sở pháp lý, cải cách thủ tục hành chính sẽ tạo cơ hội cho cung cầu thị trường tăng trưởng đồng pha. Theo đó, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là phân mảng đón đầu nhiều cơ hội phát triển từ tăng trưởng du lịch dù tiềm ẩn nhiều thách thức.

Cùng với sự ổn định vĩ mô, sự gia tăng thu nhập bình quân đầu người, tầng lớp trung lưu, lực cầu dự báo sẽ tăng trưởng đồng đều hơn ở tất cả các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó loại hình nhà phố/shophouse với đầy đủ tiện ích trong các khu nghỉ dưỡng phức hợp sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của khách hàng và tạo nên điểm nhấn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn 2024 - 2026. 

Theo VIRES, năm 2024 sẽ là năm đánh dấu sự ra đời và phát triển của loại hình dự án phức hợp nghỉ dưỡng quy mô, đa chức năng - loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có nhiều ưu việt hơn so với dự án nhỏ lẻ. 

“Các nhà đầu tư trong thời gian gần đây có xu hướng tạo lập những bất động sản đa dạng hơn, tích hợp nhiều tính năng và mục đích hơn để phục vụ du khách. Cung cầu của phân khúc bất động sản này sẽ chuyển biến cả về lượng và chất nhờ sự tham gia của các nhà đầu tư mới, nhà đầu tư nước ngoài và sự sôi động của hoạt động M&A. Sự đổi mới về thiết kế, công năng, vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế, hiện đại, đẳng cấp sẽ tạo nên sức hấp dẫn của phân khúc nghỉ dưỡng trong dài hạn”, VIRES khẳng định.

Dự báo về từng dòng sản phẩm trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đánh giá thứ nhất, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng và biệt thự nghỉ dưỡng, đặc biệt là các biệt thự ven biển, sẽ tăng trưởng khả quan trong nửa đầu năm 2024 và giai đoạn 2024 - 2026, nhất là các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, rõ ràng, đáp ứng được các điều kiện và tiêu chuẩn về môi trường du lịch, nghỉ dưỡng, được đầu tư tốt về hạ tầng, vị trí giao thông thuận lợi và được đầu tư bởi các chủ đầu tư có uy tín cao trên thị trường. 

Theo khảo sát, nhiều dự án mới đã hoàn thành và có kế hoạch đón khách quốc tế từ giữa năm 2023 khi các hoạt động du lịch, nhu cầu thăm quan, nghỉ dưỡng bùng nổ sau giai đoạn dài bị kìm nén. Những thị trường như Phú Quốc, Hạ Long, Quy Nhơn, Đà Nẵng, Vân Đồn… sẽ có bước tăng trưởng mạnh.

Với nhu cầu từng bước được khôi phục, sự phát triển đa dạng của các loại hình sản phẩm, sự định hình rõ nét của sản phẩm bất động sản du lịch cao cấp second home do nhu cầu an toàn, sống xanh, giá bán và doanh thu, lợi nhuận của các doanh nghiệp sẽ từng bước phục hồi (khoảng 10 - 15% trong giai đoạn 2024 - 2026 và cao hơn 20 - 25% trong giai đoạn 2026 - 2030).  

Thứ hai, phân khúc căn hộ du lịch (condotel) khi có sự hoàn thiện pháp lý như đăng ký, chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel; vấn đề sở hữu, đầu tư, giao dịch của nhà đầu tư nước ngoài… sẽ tạo bước đột phá cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này, cũng như sẽ có sự tăng trưởng trong giai đoạn 2023 - 2030. 

Sự phục hồi từ vùng đáy năm 2022 được đánh giá là “bước đệm” cần thiết để chuẩn bị cho một giai đoạn tăng trưởng khả quan hơn trong dài hạn của condotel cả về số lượng, chủng loại, giá cả và thanh khoản. Lượng giao dịch  sẽ mở rộng ra các địa bàn du lịch mới ở miền Bắc và miền Trung như Thanh Hóa, Hòa Bình, Nam Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Ninh Thuận, Bình Định, Phú Yên… 

Thứ ba, phân khúc homestay là phân khúc hồi phục ở mức khá trong các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hậu Covid-19. Tuy nhiên, việc định hình lại phân khúc này sẽ phù hợp hơn với nhu cầu đầu tư của thế hệ nhà đầu tư mới và nhu cầu du lịch mới. Homestay được dự báo sẽ có triển vọng tích cực trong dài hạn cùng với xu hướng du lịch trải nghiệm, sống xanh an toàn, bảo tồn cảnh quan thiên nhiên, bảo vệ môi trường sinh thái.