11/11/2023, 10:50 0

Căn hộ chung cư trở thành "miếng bánh ngọt" cho nhà đầu tư khi liên tục tăng giá

Trong bối cảnh nhiều phân khúc BĐS đang trải qua giai đoạn trầm lắng, thị trường căn hộ chung cư hiện vẫn đang trở thành điểm sáng với xu hướng tăng giá bán và thanh khoản ổn định. Điều này đã làm cho căn hộ chung cư trở thành một "miếng bánh" hấp dẫn đối với nhà đầu tư có mong muốn tham gia vào chiến lược "lướt sóng".

Giá chung cư vượt khỏi mức thu nhập của dân thành thị

Đi ngược lại tình trạng trầm lắng chung của thị trường bất động sản thời gian qua, giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao. Hiện tại, ở các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM, căn hộ chung cư vẫn duy trì hấp lực khi là phân khúc đứng đầu mối quan tâm của người tìm kiếm bất động sản.

Báo cáo công bố mới của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho biết, quý III vừa qua, trên cả thị trường mua bán và cho thuê, trong khi nhiều loại hình giảm tốc thì căn hộ chung cư là loại hình hiếm hoi vẫn duy trì những con số tăng trưởng dương.

Cụ thể, với thị trường mua bán, về mức độ quan tâm thì căn hộ chung cư tăng trưởng 1%, các phân khúc khác giảm 4-11%. Với thị trường cho thuê, các phân khúc trên sụt giảm mức độ quan tâm 13-28% thì chung cư tăng trưởng 6%.

Cũng theo báo cáo thị trường bất động sản quý III của đơn vị trên, từ năm 2015 đến nay, tốc độ thu nhập của người dân đã không theo kịp chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TPHCM. Sau 8 năm, thu nhập của người dân thành thị chỉ tăng 39% (số liệu từ Tổng cục Thống kê) nhưng giá chung cư TPHCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%.

Còn theo Bộ Xây dựng, trong quý III vừa qua, theo tổng hợp báo cáo và thông tin khảo sát đánh giá của các địa phương, các tổ chức nghiên cứu thị trường, chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực.

Mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất. Tại các thành phố lớn đã có dấu hiệu hấp thụ tốt, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư mở bán trong quý III trên thị trường sơ cấp trung bình tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Việc giá bán có sự điều chỉnh theo xu hướng tăng do lượng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90%). Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Tất cả các quận trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp trong quý III tăng so với quý II, trong đó các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm tăng trên 3%.

Tại TPHCM, số lượng căn hộ mở bán mới trong quý III đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Khoảng 60% nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm nay đến từ một dự án khu đô thị ở phía Đông.

Khoảng 96% nguồn cung mới của quý III đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang, từ giai đoạn tiếp theo của một dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TPHCM trong quý III đạt hơn 60 triệu đồng/m2.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Trong khi giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên so với quý II.

Người mua nhà phải chịu giá cao

Anh Trần Đức Cường ở quận Hoàng Mai (Hà Nội) cho biết, thứ 5 tuần trước, anh đã quyết định đặt cọc mua một căn hộ chung cư 72m2 tại quận Hoàng Mai (Hà Nội) với giá 2,2 tỷ đồng. Anh Cường mua lại căn hộ này của một nhà đầu tư "lướt sóng".

"Người bán căn hộ cho tôi là một nhà đầu tư. Họ đã mua căn hộ này với giá 1,9 tỷ đồng từ tháng 9 năm nay và trạng thái giao dịch hiện tại là đã đóng tiền cọc có công chứng 300 triệu đồng", anh Cường chia sẻ.

Cũng theo anh Cường, do có nhu cầu để ở, việc mua được căn hộ ưng ý mà giá cao hơn từ nhà đầu tư "lướt sóng" cũng có thể chấp nhận được. "Điều tôi lo ngại nhất không phải là giá mà việc thực hiện quy trình chuyển nhượng làm sao có thể thuận lợi và ít rủi ro nhất", anh Cường nói.

Anh Nguyễn Văn Nam - một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp ở Hà Nội - cho biết, căn hộ chung cư là phân khúc được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm trong 2-3 năm trở lại đây. Mức độ lợi nhuận, tăng giá không nhanh như đất nền hay nhà đất thổ cư, nhưng giá căn hộ chung cư lại tăng trưởng ổn định, ít rủi ro và đặc biệt dễ thanh khoản trong thời gian qua.

"Từ cuối năm 2021, khi thị trường đất nền "sốt nóng" trên cả nước, nhiều nhà đầu tư, trong đó có cả tôi đã rút vốn về đầu tư vào căn hộ chung cư ở Hà Nội. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng được tính toán thận trọng hơn", anh Nam chia sẻ.

Theo nhà đầu tư này, việc đầu tư vào căn hộ chung cư sẽ không có lợi nhuận nhanh và lớn, nhưng giai đoạn này, đây là phân khúc có thanh khoản tốt. "Tùy thuộc vào nguồn vốn, có nhà đầu tư sẽ lựa chọn đầu tư lâu dài và cho thuê. Cũng có đầu tư nhanh nhạy, tìm kiếm nguồn hàng tốt để "lướt sóng", nhưng chắc chắn lợi nhuận sẽ không cao", anh Nam chia sẻ thêm.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cũng thừa nhận giá bán căn hộ chung cư sẽ tiếp tục xu hướng tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt là ở phân khúc bình dân, trung cấp và ở các dự án đã đi gần về cuối bảng hàng.

Chuyên gia này cũng nhấn mạnh, nguồn cung ngày càng khan hiếm trong khi chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí nguyên vật liệu, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao… Do đó, các dự án bất động sản khó giảm giá, buộc phải duy trì giá bán ở ngưỡng cao.

"Đà tăng giá có thể dừng lại khi các vướng mắc về thủ tục, pháp lý, nguồn vốn được tháo gỡ, thúc đẩy nguồn cung của thị trường", ông Đính nhấn mạnh.