24/05/2025, 08:39 0

Cán cân cung - cầu trên thị trường bất động sản đang nghiêng lệch

Gần đây, trên mạng xã hội xuất hiện nhiều thông tin cho rằng thị trường bất động sản (BĐS) tại Đồng Nai đang sôi động trở lại, đặc biệt tại các khu vực như Long Thành, Nhơn Trạch và TP. Biên Hòa, với mức tăng giá đất nền và căn hộ được cho là từ 20–30% so với cuối năm 2024. Tuy nhiên, theo khảo sát thực tế, thị trường BĐS tại Đồng Nai hiện vẫn khá trầm lắng. Lượng giao dịch mua bán đất ở và căn hộ rất thấp; nhiều sàn giao dịch BĐS đã phải đóng cửa do không có khách hàng.

Thị trường bất động sản Đồng Nai vẫn trầm lắng dù tin tức "sôi động trở lại" lan rộng

Thời gian gần đây, mạng xã hội liên tục lan truyền thông tin cho rằng thị trường bất động sản (BĐS) tại Đồng Nai đang sôi động trở lại, đặc biệt là tại các địa bàn trọng điểm như Long Thành, Nhơn Trạch và TP. Biên Hòa. Thậm chí, nhiều nguồn tin không chính thức còn cho rằng giá đất nền, căn hộ tại các khu vực này đã tăng từ 20–30% so với cuối năm 2024. Tuy nhiên, thực tế tại các khu dân cư, khu đô thị cho thấy một bức tranh hoàn toàn trái ngược.

Khảo sát thực địa cho thấy phần lớn dự án tại Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom và Biên Hòa đều trong tình trạng đìu hiu, vắng bóng khách hàng đến tìm mua sản phẩm. Nhiều sàn giao dịch bất động sản đã phải đóng cửa do không có giao dịch phát sinh, trong khi lực lượng môi giới cũng giảm mạnh. Điều này cho thấy thị trường vẫn chưa thực sự ấm lên như kỳ vọng, và các thông tin "sốt nóng" lan truyền thời gian qua chủ yếu mang tính thổi phồng, thiếu căn cứ thực tiễn.

Nguyên nhân chủ yếu khiến thị trường BĐS tại Đồng Nai rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài là do sự lệch pha cung – cầu. Hiện nay, toàn tỉnh có hơn 200 khu dân cư, khu đô thị đã và đang được xây dựng. Dù đây là địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh và dân số đông – kéo theo nhu cầu nhà ở cao – nhưng phần lớn người dân địa phương có thu nhập thấp đến trung bình, nhu cầu chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà ở giá rẻ, đất nền quy mô nhỏ.

Ngược lại, phần lớn sản phẩm tại các dự án đang triển khai lại thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp, với mức giá phổ biến từ 2,5 – 10 tỷ đồng/sản phẩm, tùy vị trí và diện tích. Điều này tạo ra khoảng cách lớn giữa khả năng chi trả của người dân và giá trị thực tế của sản phẩm, khiến phần lớn người mua nhà ở thực sự không thể tiếp cận được thị trường.

Đáng chú ý, thị trường tại Đồng Nai trong nhiều năm qua chủ yếu phục vụ nhóm khách hàng mua để đầu tư – đặc biệt là đầu tư lướt sóng. Tuy nhiên, kể từ sau giai đoạn dịch Covid-19 đến nay, thị trường đã rơi vào chu kỳ điều chỉnh sâu. Việc ngân hàng siết chặt tín dụng, cùng với tâm lý thận trọng lan rộng khiến nhiều nhà đầu tư cũ buộc phải bán tháo để thu hồi vốn, trong khi nhà đầu tư mới vẫn đứng ngoài quan sát, chưa mặn mà rót vốn trở lại.

Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý cũng ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý thị trường. Các luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Nhà ở 2023 dù đã ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, nhưng vẫn đang trong giai đoạn chờ hướng dẫn thực thi cụ thể. Đặc biệt, thông tin về khả năng Nhà nước sẽ áp thuế cao đối với người sở hữu từ BĐS thứ hai trở lên cũng khiến nhiều nhà đầu tư dè chừng, chưa muốn quay trở lại thị trường.

Muốn thị trường ấm lên, cung - cầu phải gặp nhau

Tình trạng mất cân đối giữa cung và cầu không chỉ là vấn đề riêng của Đồng Nai mà còn phổ biến tại nhiều tỉnh thành có công nghiệp phát triển và mật độ dân cư cao như Bình Dương, Long An, TP.HCM. Trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở thực vẫn rất lớn, thị trường lại thiếu vắng các sản phẩm có giá bán phù hợp với đại đa số người dân – đặc biệt là những người lao động, công nhân, người trẻ mới lập nghiệp.

Chính vì vậy, để thị trường bất động sản Đồng Nai sôi động trở lại một cách thực chất và bền vững, việc phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ là yếu tố then chốt. Trong thời gian qua, Chính phủ và chính quyền tỉnh Đồng Nai đã nỗ lực đưa ra nhiều giải pháp nhằm hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư vào các dự án BĐS dành cho người thu nhập thấp, bao gồm cả nhà ở để bán và cho thuê. Nhờ đó, một số dự án nhà ở giá rẻ đã được khởi công và đẩy nhanh tiến độ, phần nào mang lại tín hiệu tích cực cho thị trường.

Tuy nhiên, những chuyển biến này vẫn còn chậm và chưa đạt kỳ vọng. Nguyên nhân một phần do thủ tục đầu tư, pháp lý dự án còn nhiều vướng mắc; một phần khác đến từ việc các doanh nghiệp vẫn e ngại về biên lợi nhuận thấp trong phân khúc giá rẻ. Trong khi đó, việc phát triển BĐS cao cấp lại dễ tiếp cận nguồn vốn hơn, lợi nhuận kỳ vọng cao hơn nên vẫn chiếm ưu thế trên thị trường.

Rà soát Luật Đất đai: Gỡ vướng cho địa phương 2 cấp

Muốn thị trường BĐS thật sự phục hồi và phát triển lành mạnh, cần có thêm các chính sách đột phá để điều tiết cung – cầu gặp nhau. Chính phủ cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, căn hộ giá rẻ. Đồng thời, cần sớm triển khai các gói tín dụng ưu đãi dành cho người mua nhà lần đầu, người có thu nhập thấp, để kích cầu tiêu dùng và tạo lực đẩy cho thị trường.

Trong dài hạn, chiến lược phát triển nhà ở phải gắn với quy hoạch tổng thể phát triển đô thị, hạ tầng giao thông và công nghiệp tại các địa phương như Đồng Nai. Chỉ khi nào thị trường hướng đến người mua thật, nhu cầu thật, thì mới có thể tạo ra sự phục hồi bền vững, thay vì những đợt “sóng ảo” đến rồi lại lặng.