Bất động sản TP.HCM: Sức mua tập trung vào các dự án đã hoàn thiện

Trong 5 tháng đầu năm, giao dịch căn hộ tại TP.HCM chủ yếu tập trung vào thị trường thứ cấp và các dự án chung cư đã và sắp hoàn thiện do thiếu sản phẩm sơ cấp mới.

Căn hộ hoàn thiện nhận nhiều giao dịch 

Dữ liệu trực tuyến từ Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường BĐS TP.HCM trong quý 2/2024 ghi nhận sự tăng trưởng nhu cầu mua ở hầu hết mọi loại hình nhưng chỉ duy nhất phân khúc chung cư là có giá bán tăng trong quý vừa qua.

Cụ thể, lượt tìm mua căn hộ TP.HCM tăng 33% so với cùng kỳ và 52% nếu so với cuối năm 2023. Giá rao bán căn hộ TP.HCM cũng tăng thêm 6% so với cùng kỳ trước đó.
Đặc biệt trong nhóm các dự án bất động sản được tìm kiếm nhiều nhất thị trường quý vừa qua, 8/10 là những dự án hiện hữu, đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng, rao bán nhộn nhịp trên thị trường thứ cấp.

Cụ thể như dự án Vinhomes Central Park, Sunwah, Sài Gòn Pearl (quận Bình Thạnh), các thông tin rao mua, rao bán căn hộ liên tục được những người làm môi giới tự do lẫn các sàn giao dịch trao đổi khá nhộn nhịp. Thanh khoản tích cực trở lại với tỷ lệ mua bán thành công tăng so với cùng kỳ. Giá thứ cấp các dự án này cũng ghi nhận tăng khá nhiều so với cùng kỳ 2023.

Những khu cao cấp khác ở TP. Thủ Đức và quận 7 như The Sun Avenue, Masteri Thảo Điền, Panorama, Grand View cũng có nhu cầu tìm kiếm tăng đáng kể và giá bán chênh lệch so với năm trước. Nhiều môi giới đang chào bán dự án này cho biết, nguồn hàng rao bán nếu giá phù hợp sẽ được giao dịch nhanh chóng, không chần chừ như cuối năm 2023.

Ở phân khúc giá vừa túi tiền, loạt dự án đã hoàn thiện và vừa đưa vào vận hành như Akari City mặt tiền đường Võ Văn Kiệt (quận Bình Tân) vẫn luôn được khá nhiều người quan tâm. Bên cạnh các block mới thuộc giai đoạn 3 đang được chủ đầu tư mở bán, những block căn hộ đã hoàn thiện và bàn giao gần đây thuộc giai đoạn 1 và 2.

Nhóm khách hàng chính đa phần là những gia đình trẻ có thu nhập tầm trung do mức giá vẫn dễ tiếp cận, trên dưới 3 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ. Anh Quyền, một môi giới căn hộ ở chung cư này cho biết gần đây có khá nhiều khách hàng là các cặp vợ chồng trẻ hỏi mua nhà ở tại đây vì mức giá phải chăng, tiện ích đầy đủ đã đưa vào vận hành và thuận tiện đi lại.

Hay một dự án tọa lạc trên khu vực đường Đào Trí, Quận 7 cũng vừa được bàn giao trong năm 2023, có giá bán từ 2,7-3,5 tỷ đồng cho mỗi căn hộ 2 phòng ngủ được người mua ở thực tìm kiếm khá nhiều, giao dịch thứ cấp sôi động. Dự án Westgate Bình Chánh, giá tầm 3 tỷ đồng cũng vừa bán giao thời điểm cuối năm 2023 cũng có giao dịch mua bán nhộn nhịp trên thị trường thứ cấp.

Thiếu căn hộ sơ cấp

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn, những gì đang diễn ra trên thị trường căn hộ TP.HCM cho thấy người mua thời điểm này ưu tiên chọn lựa căn hộ có đầy đủ pháp lý, có thể khai thác để ở hay cho thuê ngay, mang lại dòng tiền tốt.

Theo ông Long, việc thị trường căn hộ thứ cấp đang áp đảo sức mua so với sơ cấp bên cạnh sự ưu tiên BĐS dòng tiền, một phần cũng đến từ nguồn cung sơ cấp căn hộ TP.HCM khan hiếm, kém đa dạng và nghiêng về loại hình cao cấp, hạng sang.

“Ở các đô thị như Hà Nội và TP.HCM, ngoài đất thổ cư thì nhu cầu mua căn hộ chung cư nhiều năm qua vẫn thu hút dòng tiền một cách bền bỉ. Nhưng trong 3 năm gần đây, nguồn cung sơ cấp căn hộ TP.HCM ngày càng ít đi, giá bán lại cao vượt khả năng chi trả của số đông khiến nhiều người phải chuyển hướng sang các dự án hiện hữu để có nhiều lựa chọn hơn”, ông Long cho biết.

Các phân khúc trên thị trường bất động sản TP.HCM trong 6 tháng đầu năm đều rơi vào tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung sơ cấp, lượng căn hộ mở bán chạm mức thấp nhất trong 10 năm qua. Giỏ hàng sơ cấp bị giới hạn trong thời gian dài vì các rào cản pháp lý, dẫn đến việc phê duyệt dự án mới bị hạn chế, nhiều dự án đang triển khai cũng phải ngừng lại để bổ sung pháp lý.

Theo CBRE Việt Nam, trong quý 1/2024 thành phố tiếp tục thiếu vắng dự án mới triển khai, chỉ có khoảng hơn 600 căn hộ mới mở bán, giảm 74% so với quý 4/2023. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án chào bán đạt khoảng 80%, cho thấy sức hấp thụ thị trường vẫn lớn.

Còn Savills Việt Nam cho biết, nguồn cung nhà ở sơ cấp tại TP.HCM giảm mạnh 35% theo quý và 28% theo năm sau khi 9 dự án tạm ngưng bán hàng do chưa hoàn thiện pháp lý và 2 dự án bị trì hoãn kế hoạch mở bán. Sự thiếu hụt nguồn cung sơ cấp đang khiến sức cầu có dấu hiệu tăng với các dự án hoàn thiện, đã bàn giao.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024 có thể xảy ra 2 kịch bản. Theo kịch bản tích cực, thị trường sẽ được “tiếp sức” bằng việc Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được áp dụng từ tháng 8/2024, sẽ giúp gỡ vướng pháp lý, thúc đẩy tiến trình phục hồi nguồn cung BĐS từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.

Còn nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm 3 luật trên thì tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường sẽ bị chậm thêm khoảng 6 tháng. Động thái trên có thể ảnh hưởng đến số lượng dự án sơ cấp triển, khai, thị trường tiếp thục thiếu nguồn cung sơ cấp sẽ khiến người mua tiếp tục đổ về các dự án hiện hữu.