17/03/2025, 13:53 0

Bất động sản khu công nghiệp tăng trưởng nhờ lực đẩy từ chính sách và thị trường

Bước vào năm 2025, ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) được dự báo sẽ có nhiều tín hiệu tích cực nhờ sự hỗ trợ từ chính sách và thị trường. Theo các chuyên gia từ VIS Rating, doanh số bán hàng dự kiến sẽ tăng mạnh khi cả nguồn cung và nhu cầu đối với đất công nghiệp mới đều gia tăng.

Bất động sản công nghiệp có nhiều điểm sáng

Trong năm 2024, ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) ghi nhận sự suy giảm nhẹ sau ba năm tăng trưởng liên tiếp. Theo VIS Rating, doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư niêm yết lớn giảm lần lượt 2% và 5% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chính đến từ việc số lượng khách thuê FDI mới giảm và tiến độ bàn giao đất bị chậm trễ do rào cản pháp lý kéo dài.

Báo cáo từ VIS Rating cho thấy, các doanh nghiệp lớn như VRG ghi nhận mức giảm 79% về số lượng khách thuê FDI mới, trong khi VGC – công ty con của GEX – giảm 10%. Việc chậm bàn giao đất ảnh hưởng đến doanh thu, điển hình như KBC giảm 51%. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư tại phía Nam như IDC, SIP và SNZ nhờ sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê đã đạt mức tăng trưởng doanh thu từ 15% đến 30%.

Tỷ lệ đòn bẩy tài chính của ngành tăng đáng kể, với tỷ lệ Nợ/EBITDA trung bình tăng từ 2.0x (cuối năm 2023) lên 2.8x (cuối năm 2024), do các doanh nghiệp vay nợ mở rộng quỹ đất. Tổng nợ của các chủ đầu tư tăng trung bình 30% so với cùng kỳ năm trước, trong đó NTC (+867%), KBC (+176%), ITA (+175%) và SIP (+113%) có mức tăng đột biến. Đáng chú ý, 75% khoản nợ mới là nợ dài hạn, giúp giảm rủi ro mất cân đối tài chính và tạo điều kiện mở rộng quỹ đất, đầu tư hạ tầng.

Hạ tầng giúp thúc đẩy BĐS công nghiệp phát triển

Dù gặp áp lực về doanh thu và lợi nhuận, thanh khoản ngành vẫn ổn định nhờ lượng tiền mặt cao và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (CFO) tăng nhẹ 6%. Đặc biệt, IDC và SIP ghi nhận mức tăng mạnh về các khoản khách hàng trả trước, với IDC nhận cọc lớn cho 96.4ha đất tại các KCN Hựu Thạnh, Phú Mỹ 2, Quế Võ 2, trong khi SIP ghi nhận 74ha tại các KCN Phước Đông, Lộc An - Bình Sơn, Lê Minh Xuân 3.

Bước sang năm 2025, ngành bất động sản KCN được kỳ vọng khởi sắc nhờ các chính sách hỗ trợ và nhu cầu đất công nghiệp tăng mạnh. Hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất tại nhiều tỉnh giúp các chủ đầu tư mở rộng quỹ đất, trong khi đầu tư vào hạ tầng giao thông như cao tốc, cảng biển và sân bay tăng sức hút cho các KCN. Dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào nhờ chính sách ưu đãi, với Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bắc Ninh là các điểm đến tiềm năng cho các tập đoàn công nghệ và sản xuất.

Bà Hoàng Thị Hiền, chuyên gia từ VIS Rating, nhận định doanh số bán hàng năm 2025 sẽ tăng nhờ nguồn cung và nhu cầu đất công nghiệp mới. Việc đẩy nhanh thủ tục pháp lý và hoàn thành quy hoạch đất giúp mở rộng quỹ đất, trong khi đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ FDI sẽ thúc đẩy nhu cầu thuê đất KCN. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cần kiểm soát nợ vay và tối ưu hóa hiệu suất khai thác quỹ đất để đảm bảo tăng trưởng bền vững.