"Khó khăn tạo cơ hội" trên thị trường bất động sản

Những khó khăn của thị trường bất động sản là điều không thể phủ nhận khi hàng loạt thông tin như việc lãi suất tăng, dòng vốn vào kênh đầu tư này co hẹp.

Trước động thái hỗ trợ tài chính từ các chủ đầu tư, giới chuyên gia cho rằng đây là cơ hội cho người mua ở thực, nhưng đối với nhà đầu tư thì cũng cần thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng.

Trong 6 tháng cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Nếu không được tháo gỡ, có thể có một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra “mềm”.

Khó khăn liên quan đến dòng vốn

Giữa thời điểm thị trường bất động sản ghi nhận nhiều khó khăn liên quan đến việc dòng vốn vào kênh đầu tư bị co hẹp và việc lãi suất tăng, nhiều nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã chấp nhận bỏ cọc tháo chạy.

Tại tỉnh Quảng Trị, ghi nhận từ đầu năm 2022 đến nay, hàng loạt nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã chấp nhận bỏ cọc, tháo chạy khỏi thị trường.

Đây không phải là thực trạng xảy ra cục bộ tại một địa phương mà trên thực tế đã xảy ra tại rất nhiều địa phương thuộc tỉnh Quảng Trị.

Đơn cử, UBND thành phố Đông Hà đã hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 9 lô đất ở tại khu dân cư phía tây đường Khóa Bảo và khu tái định cư Bắc sông Hiếu, với lý do người trúng đấu giá không nộp đủ số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.

Tiếp theo sau đó, UBND huyện Cam Lộ cũng đã ban hành Quyết định số 880/QĐ-UBND về việc hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 4 lô đất tại khu dân cư thôn Tân Trang, xã Cam Thành.

Tương tự như trên, UBND thị xã Quảng Trị cũng đã hủy bỏ công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 2 lô đất thuộc khu quy hoạch chi tiết nút giao Võ Văn Kiệt – Nguyễn Trãi và các khu vực lân cận.

Lý do hủy bỏ công nhận kết quả trúng đấu giá đối với các lô đất nêu trên là vì quá thời hạn nhưng người trúng đấu giá không nộp đủ số tiền trúng đất giá quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo quy định.

Đáng nói, khác với việc nhiều người trúng đấu giá đất với mức giá cao rồi bỏ cọc ‘’tháo chạy, mới đây, thị trường Bất động sản tỉnh Quảng Trị cũng đã xuất hiện tình trạng nhiều người dân địa phương trúng đấu giá đất với mức giá gần bằng với giá khởi điểm nhưng vẫn bỏ cọc tháo chạy.

Cụ thể, UBND huyện Vĩnh Linh (tỉnh Quảng Trị) vừa ban hành Quyết định số 2289/QĐ-UBND về việc hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 12 lô đất tại khu dân cư Mũi Lò Vôi, xã Kim Thạch, huyện Vĩnh Linh.

12 lô đất tại khu dân cư Mũi Lò Vôi có diện tích dao động từ 223 m2 – 281 m2, có tổng giá khởi điểm khoảng 29,7 tỷ đồng và có tổng giá trúng đấu giá khoảng 30,6 tỷ đồng.

12 lô đất này do các cá nhân đến từ các địa phương trong tỉnh Quảng Trị, chiếm phần lớn là tại huyện Vĩnh Linh trúng đấu giá, với số tiền trúng đấu giá cao hơn giá khởi điểm dao động từ 900 nghìn đồng đến hơn 200 triệu đồng/mỗi lô.

Tuy nhiên, thay vì thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính để được giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các cá nhân trúng đấu giá 12 lô đất này đã chấp nhận bỏ cọc, với số tiền đặt trước dao động từ 150 triệu đồng – 200 triệu đồng/mỗi lô.

Chưa dừng lại ở đó, UBND huyện Hải Lăng cũng vừa hủy bỏ công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối 9 lô đất tại khu đô thị khóm 6, thị trấn Diên Sanh; 2 lô đất tại khu đô thị phía Tây đường Võ Thị Sáu; 4 lô đất tại Điểm dân cư phía Đông đường Nguyễn Trãi, thị trấn Diên Sanh; 2 lô đất tại xã Ba.

Cũng giống như các trường hợp nêu trên, lý do mà UBND huyện Hải Lăng hủy bỏ công nhận kết quả trúng đấu giá đối với các lô đất nêu trên là vì quá thời hạn nhưng người trúng đấu giá không nộp đủ số tiền trúng đất giá quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo quy định.

Khó khăn tạo cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn

Khi thị trường khó khăn về dòng vốn, nhiều nhà đầu tư đã bỏ cọc tháo chạy khỏi các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất. Đây được xem là thời điểm tốt để những nhà đầu tư dài hạn hoặc những người có nhu cầu nhà ở thực tích cực tham gia vào thị trường này.

Anh Lâm, một nhà đầu tư bất động sản tại Quảng Nam, cho biết trước đây anh thường tham gia nhiều cuộc đấu giá quyền sử dụng đất tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, anh không thể trúng đấu giá đất vì mức giá bỏ ra không cạnh tranh được với các nhà đầu tư khác.

Lý giải về nguyên nhân khó trúng đấu giá đất, anh Lâm cho rằng, bản thân anh tham gia đấu giá đất là muốn đầu tư trong dài hạn nên mức giá anh đưa ra có sự cân nhắc kỹ lưỡng và không quá cao so với giá khởi điểm.

Theo nhận định của anh Lâm, ở thời điểm hiện nay, khi dòng tiền đầu tư vào bất động sản đang trong khó khăn thì dự báo nhiều nhà đầu tư sẽ không còn mặn mà với việc đấu giá đất. Vì vậy đây sẽ là cơ hội tốt cho những ai có tiềm lực về tài chính, muốn đầu tư dài hạn hoặc có nhu cầu nhà ở thực.

Đồng quan điểm với anh Lâm, anh Trung, một người dân đang sinh sống tại thị xã Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam), cho biết gia đình anh hiện vẫn đang đi tìm mua đất ở để an cư lập nghiệp tại địa phương.

Trước đây, anh thường theo dõi nhiều cuộc đấu giá đất tại địa phương, tuy nhiên vì có nhiều nhà đầu tư bỏ giá quá cao so với mức giá khởi điểm nên anh vẫn e ngại tham gia đấu giá.

Anh Trung cho rằng, gia đình anh đã chuẩn bị được một khoản tiền mặt cần thiết để tham gia đấu giá đất.

Dự kiến trong thời gian tới anh sẽ tham gia một số cuộc đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương với huy vọng sẽ trúng đấu giá đất khi không gặp phải các nhà đầu cơ bỏ giá quá cao so với giá khởi điểm.

Lời khuyên từ chuyên gia

Trước diễn biến chung của thị trường hiện nay, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, từ tháng 7 đến cuối năm nay, tác động của việc siết tài chính có thể sẽ khiến biên độ điều chỉnh giá chào bán trên thị trường đầu tư mua đi bán lại nới rộng hơn so với thời gian qua. Ông Quang cũng dự báo xu hướng của thị trường sẽ có những điều chỉnh để phù hợp với nguồn tài chính của khách hàng. Với các chương trình ưu đãi, chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán từ các chủ đầu tư tung ra liên tục thì bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Hai tháng cuối năm là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất.

Cũng theo ông Quang, cơ hội rõ ràng đang mở ra, tiềm năng lớn nhưng đi cùng rủi ro cao. Để rót tiền đúng nơi, nhà đầu tư nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông. Đặc biệt là nhà đầu tư tuyệt đối không dùng "đòn bẩy" tài chính để "lướt sóng" vào lúc này bởi giá có thể lên nhanh, nhưng khả năng thanh khoản là rất thấp.

Với nhóm đối tượng mua nhà ở thực, nếu thực sự có nhu cầu thì nên tìm mua những căn hộ đã bàn giao bởi dòng sản phẩm này có mức giá tốt hơn các dự án mới từ 30-50%. Tốt nhất nên mua nhà bằng nguồn tài chính có sẵn, nếu không chỉ nên Vay ngân hàng ở mức 30-50% giá trị căn hộ do lãi suất vay đang cao.

Với những người mua nhà để đầu tư lướt sóng (trong 6 tháng), đây không phải là thời điểm tốt để tham gia thị trường. Còn các nhà đầu tư dài hạn (1-3 năm) nếu cân đối được khoản tiền nhàn rỗi, thì nên tìm các dự án đẹp và thương lượng để có mức giá tốt. Thời điểm hiện tại nên hạn chế sử dụng vốn Vay ngân hàng do xu hướng tăng lãi suất trong thời gian tới.